鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５ -34	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m国道、南6m、角地		商業 (100,400)
b	１０３１００６ -38	厚木市		建付地	（　）	台形	北東14.6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０３１００６ -40	厚木市		更地	（　）	台形	北東10.1m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１０３１００１ -15	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
e	１０３１００４ -9	平塚市		更地	（　）	長方形	南西22m県道、南東5.4m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,805	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	171,079	100 [ 96.3]	177,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 166,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,362	100 [ 89.1]	186,714		192,000
c	(　 ) 134,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,048	100 [ 81.6]	164,275		169,000
d	(　 ) 156,863	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,138	100 [ 90.0]	172,376		178,000
e	(　 ) 181,199	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	175,692	100 [ 89.1]	197,185		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

厚木 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,248,296	9,192,768	38,055,528	28,690,300	9,365,228	（　0.9722） 9,104,875	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	197,932,065 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	Ｓ3	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,423 ㎡	36.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所はフロア貸しの３階建店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	80.0	560.00	3,150	1,764,000	10.0	17,640,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	700.00	90.0	630.00	1,980	1,247,400	3.0	3,742,200
							0.0	0
～

～

～

計		2,100.00	86.7	1,820.00		4,258,800		25,124,400
								0

⑨年額支払賃料	4,258,800 円　×　12ヶ月　＝　 51,105,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,105,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,088,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,017,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,124,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,248,296 円　　　　（　 33,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１４Ｔ　　　　-25	2,546 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,176 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-7	2,196 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,895,000 円	379,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,533,168 円	51,105,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,974,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,032,000 円	379,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,192,768 円　（　　　　　　 6,460 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	379,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,690,300 円（　　　　　 20,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,248,296 円
②総費用	9,192,768 円
③純収益　①－②	38,055,528 円
④建物等に帰属する純収益	28,690,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,365,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,104,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,932,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
厚木 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-10

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

印

TEL.

鑑定評価額

250,000,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市岡田字辻３０３１番				②地積　(㎡)	1,423 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等特別業務地区 (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	低層の店舗等が集まるＩＣ近くの路線商業地域	南西22m国道、三方路	水道、ガス、下水	本厚木 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

本厚木駅南西方

2.2km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等
特別業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

東名高速道路ＩＣに極近く、郊外型店舗の外、物流施設等の事業所が建ち並ぶ、国道沿いの路線商業地域である
。利便性向上により地価は強含み傾向にある。今後もほぼ現状を維持しつつ発展してゆくものと推察される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、厚木市内を中心に、県央及び湘南地域における、郊外型店舗、物流施設等が建ち並ぶ路線商業地域であ
る。東名高速道路厚木ＩＣに近接する外、厚木駅周辺市街地からも程近く、利便性に優れて需要は強く、地価は強含ん
でいる。主な需要者は、物販店、飲食店用地、倉庫用地を需要する法人や、賃貸物件用地を需要する不動産業者、投資
法人等が想定される。中心価格帯は土地値㎡１５～２０万円、建物付で１～３億前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

厚木ＩＣ側、交通量の多い路線商業地域内に存し店舗・物流施設等が建ち並んでいる。対象不動産と用途、規模、性格
等が類似の、厚木市内の路線商業地の取引事例より求め、市場性を反映する比準価格、最有効使用の賃貸用建物建築及
び賃貸運用を想定し、投資採算性を重視した収益価格、それぞれ説得力を有する。市場の実態を反映した比準価格を標
準として、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 67.9]

[103.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で、緊急事態宣言中不動産市
場は停滞したが、その後需要の堅調な駅最寄
住宅地や物流倉庫地等では、地価の回復傾向
も認められる。

高速道路ＩＣに近接し、利便性に優れた国道
沿いの路線商業地域であり、コロナ禍にもか
かわらず需要は強い。

国道沿いの三方路地。個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -24.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -187	厚木市		建付地	（　）	長方形	北9m市道、西4m、角地		２住居 (80,200)
b	１０３１０１５Ｄ -253	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	北18m県道、東28m、角地		商業 (100,400)
c	１０３１００５ -34	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m国道、南6m、角地		商業 (100,400)
d	１０３１００７ -32	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南5m、角地		近商 (100,300)
e	１０３１００６ -38	厚木市		建付地	（　）	台形	北東14.6m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,985	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	273,319	100 [ 83.6]	326,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 171,162	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	164,153	100 [ 138.7]	118,351		122,000
c	(　 ) 173,805	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,832	100 [ 100.1]	169,662		175,000
d	(　 ) 196,707	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	187,527	100 [ 109.0]	172,043		177,000
e	(　 ) 166,362	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,523	100 [ 93.1]	182,087		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

厚木 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,094,883	8,986,960	38,107,923	27,857,600	10,250,323	（　0.9722） 9,965,364	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	216,638,348 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	700.00	Ｓ3	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等特別業務地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,423 ㎡	36.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用を参考に、１階店舗、２－３階事務所と想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣地域において標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	85.0	595.00	3,100	1,844,500	10.0	18,445,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	700.00	90.0	630.00	1,900	1,197,000	6.0	7,182,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,100.00	88.3	1,855.00		4,238,500		32,809,000
								0

⑨年額支払賃料	4,238,500 円　×　12ヶ月　＝　 50,862,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,855.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,862,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,068,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,793,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,809,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 301,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,094,883 円　　　　（　 33,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１４Ｔ　　　　-23	3,429 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,116 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１０１４Ｔ　　　　-25	2,546 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,143
c	１０３１００５Ｔ　　　　-6	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,688

厚木 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,840,000 円	368,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,525,860 円	50,862,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,941,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,944,000 円	368,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,986,960 円　（　　　　　　 6,316 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	368,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,857,600 円（　　　　　 19,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,094,883 円
②総費用	8,986,960 円
③純収益　①－②	38,107,923 円
④建物等に帰属する純収益	27,857,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,250,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,965,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,638,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）