鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００６ -46	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、南5m、東6.3m、三方路		準工 (70,200)
b	１０３１００６ -40	厚木市		更地	（　）	台形	北東10.1m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -208	厚木市		建付地	（　）	袋地等	北10m市道、中間画地		準住居 (70,200)
d	１０３１０１５Ｄ -221	厚木市		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、南6m、角地		準工 (70,200)
e	１０３１００６ -38	厚木市		建付地	（　）	台形	北東14.6m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	111,121	100 [ 96.9]	114,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 134,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,048	100 [ 104.8]	127,908		129,000
c	(　 ) 91,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	107,071	100 [ 91.7]	116,762		118,000
d	(　 ) 94,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,778	100 [ 88.2]	104,057		105,000
e	(　 ) 166,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,362	100 [ 119.4]	139,332		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

厚木 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,147,771	6,552,818	26,594,953	22,710,000	3,884,953	（　0.9453） 3,672,446	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	79,835,783 円　　　　（　 73,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,082 ㎡	35.8 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	85.0	425.00	2,338	993,650	6.0	5,961,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	90.0	450.00	2,221	999,450	3.0	2,998,350
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	90.0	450.00	2,221	999,450	3.0	2,998,350
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	88.3	1,325.00		2,992,550		11,958,600
								0

⑨年額支払賃料	2,992,550 円　×　12ヶ月　＝　 35,910,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,910,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,872,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,037,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,958,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,147,771 円　　　　（　 30,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-9	1,835 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-7	2,196 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,361
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,077,318 円	35,910,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,400,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,552,818 円　（　　　　　　 6,056 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,710,000 円（　　　　　 20,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,147,771 円
②総費用	6,552,818 円
③純収益　①－②	26,594,953 円
④建物等に帰属する純収益	22,710,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,884,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,672,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,835,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
厚木 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-8

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

印

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中依知字上原８１番１				②地積　(㎡)	1,082 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	事務所兼工場Ｓ2	店舗、倉庫等が混在する国道沿いの路線商業地域	東22m国道、三方路	水道、下水	本厚木 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 500 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

国道２２ｍ

交通

施設

本厚木駅北方

4.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１２９号線沿いの郊外路線商業地域。近接する圏央厚木ＩＣに加え厚木ＰＡスマートＩＣ開設（令和２年９
月）により広域的な交通利便性が向上、地価は横ばいから緩やかな強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚木市及び周辺市町の広域的な幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は地縁を有するサービス業者、飲食
系フランチャイズの運営業者、自用の事業所用地を求める県内外の自動車関連・運輸業者等が想定される。類似する路
線商業地の取引は少なく立地・画地条件による個別性や取引目的等は多様であり、需給の中心価格帯の把握は困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性を有する路線型商業地の取引事例に基づいており、地域格差も適正に補正され信頼で
きる価格である。収益価格は理論的であるが十分な駐車場スペース確保を要する低層店舗事務所の場合、投資額に見合
う賃料を収受できず収益価格は低位に求められた。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

本厚木駅周辺は再開発事業等が目白押しでコ
ロナ禍でも需要は底堅い。郊外路線商業地は
商況に特段変動はなく概ね横ばいで推移して
いる。

令和２年９月、北方約１．７ｋｍ先にて厚木
ＰＡスマートＩＣが開設した。広域的な利便
性が高まり、地価は安定的に推移している。

三方路でありやや効用が優る。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００６ -40	厚木市		更地	（　）	台形	北東10.1m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１０３１００６ -46	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、南5m、東6.3m、三方路		準工 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -221	厚木市		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、南6m、角地		準工 (70,200)
d	１０３１０１５Ｄ -81	平塚市		更地	（　）	不整形	東27m国道、南19m、二方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,048	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,780	100 [ 98.0]	136,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 114,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	110,265	100 [ 94.9]	116,191		117,000
c	(　 ) 94,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,531	100 [ 93.1]	101,537		103,000
d	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	117,596	100 [ 97.9]	120,118		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

厚木 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,779,600	6,450,034	26,329,566	22,255,800	4,073,766	（　0.9722） 3,960,515	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	86,098,152 円　　　　（　 79,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,082 ㎡	35.8 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸店舗、２～３階を貸事務所。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	500.00	90.0	450.00	2,443	1,099,350	8.0	8,794,800
							0.0	0
2～	事務所	500.00	95.0	475.00	1,954	928,150	4.0	3,712,600
							0.0	0
3～	事務所	500.00	95.0	475.00	1,954	928,150	4.0	3,712,600
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	93.3	1,400.00		2,955,650		16,220,000
								0

⑨年額支払賃料	2,955,650 円　×　12ヶ月　＝　 35,467,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,467,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,837,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,630,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,220,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,779,600 円　　　　（　 30,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-11	2,492 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.9]	100 [100.0]	2,495	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,455 円/㎡　月額支払賃料（　 2,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-7	2,196 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.8]	100 [100.0]	2,413
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,470,000 円	294,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,064,034 円	35,467,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 976,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,352,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,450,034 円　（　　　　　　 5,961 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,255,800 円（　　　　　 20,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,779,600 円
②総費用	6,450,034 円
③純収益　①－②	26,329,566 円
④建物等に帰属する純収益	22,255,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,073,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,960,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,098,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,600 円／㎡）