鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５ -24	厚木市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,300)
b	１０３１０１５Ｄ -216	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	西9m県道、南3.6m、角地		商業一部都計道 (100,400)
c	１０３１００３ -8	厚木市		建付地	（　）	長方形	南17m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０３１００５Ｄ -29	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
e	１０３１００７ -32	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南5m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,624	100 [ 84.9]	358,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 298,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,945	100 [ 78.6]	372,704		373,000
c	(　 ) 257,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,125	100 [ 69.8]	368,374		368,000
d	(　 ) 189,798	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,240	100 [ 60.5]	312,793		313,000
e	(　 ) 196,707	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	193,814	100 [ 60.5]	320,354		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 359,000 円／㎡]

厚木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,805,729	14,121,220	55,684,509	46,989,000	8,695,509	（　0.9512） 8,271,168	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	179,808,000 円　　　　（　 319,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	420.00	ＲＣ7	2,790.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	564 ㎡	28.7 m x 19.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中高層店舗兼事務所が標準的使用である為、１階を店舗、２～７階を事務所とした。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	320.00	65.0	208.00	3,954	822,432	6.0	4,934,592
							0.0	0
～ 2	事務所	370.00	80.0	296.00	2,768	819,328	4.0	3,277,312
							0.0	0
3～ 7	事務所	420.00	85.0	357.00	2,610	931,770	4.0	3,727,080
							0.0	0
～

～

計		2,790.00	82.0	2,289.00		6,300,610		26,847,304
								0

⑨年額支払賃料	6,300,610 円　×　12ヶ月　＝　 75,607,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,289.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,607,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,048,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,558,734 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,847,304 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,805,729 円　　　　（　 123,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-1	3,437 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,974 円/㎡　月額支払賃料（　 3,954 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１０１４Ｔ　　　　-26	3,349 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,450,000 円	690,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,268,220 円	75,607,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,503,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,520,000 円	690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,121,220 円　（　　　　　　 25,038 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	690,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,790.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,989,000 円（　　　　　 83,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,805,729 円
②総費用	14,121,220 円
③純収益　①－②	55,684,509 円
④建物等に帰属する純収益	46,989,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,695,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,271,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,808,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
厚木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

203,000,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市旭町１丁目５１番｢旭町１－８－６｣				②地積　(㎡)	564 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	店舗、事務所等が立地する駅に近い商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	本厚木 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南西方

280m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

本厚木駅の南口近傍に存する商業地。当該地域要因に格別の変動はなく、当面は現況を維持して推移するものと
予測する。金融緩和によって良好な投資環境が継続しているため、現下の地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川県内の主要駅前商業地を中心とした高度利用が進む商業地域。需要者は、主要駅周辺に存する市
場特性を踏まえると、資金量豊富な不動産業者や大手法人事業者が該当するものと判断され、不動産投資法人について
も有力な需要者と捉え得るものと考えられる。本厚木駅周辺では複数の再開発計画が進行中であり、足下の商業地需給
は堅調に推移している。また、業種、業態等により画地規模は区々であり、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む本厚木駅周辺商業地域には、賃貸ビルや店舗・事務所ビルも多く、賃貸市場の熟成度は比較的高い。ま
た、都心部における近年の収益物件の取引動向等と同様に、利回りを中心とした収益性に基づく市場としての熟成度も
高まりつつあるものと考えられる。以上の検討を踏まえ、本件では近時の取引実勢を反映した比準価格と土地残余法に
よる収益価格とを関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[120.8]

[100.0]
100

360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚木市の人口は微減傾向で推移しており、高
齢化率は県平均より若干高い。また、コロナ
禍は同市の一部商業地の動向及び趨勢に影響
を与えている。

本厚木駅の近傍に存する商業地域。地域要因
に特段の変動はないが、金融緩和による良好
な投資環境の継続により、地価は強含みに推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００３ -8	厚木市		建付地	（　）	長方形	南17m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０３１０１５Ｄ -234	厚木市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	１０３１０１５Ｄ -25	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		商業高度地区 (100,500)
d	１０３１０１５Ｄ -37	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,125	100 [ 72.2]	356,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 493,776	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	489,826	100 [ 130.8]	374,485		374,000
c	(　 ) 314,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,729	100 [ 90.0]	349,699		350,000
d	(　 ) 390,593	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,687	100 [ 102.9]	375,789		376,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

厚木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,185,997	13,077,208	51,108,789	42,834,900	8,273,889	（　0.9512） 7,870,123	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	171,089,630 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.60	ＲＣ6	2,597.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	564 ㎡	28.7 m x 19.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所、及び２２台のタワーパーキングを想定した。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

類似の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.60	44.9	220.00	3,980	875,600	6.0	5,253,600
							0.0	0
2～ 6	事務所	421.60	80.0	337.28	2,786	939,662	4.0	3,758,648
							0.0	0
～

～

～

計		2,597.60	73.4	1,906.40		5,573,910		24,046,840
								0

⑨年額支払賃料	5,573,910 円　×　12ヶ月　＝　 66,886,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,906.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,886,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,562,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,964,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,046,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 221,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,185,997 円　　　　（　 113,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１４Ｔ　　　　-26	3,349 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-1	3,437 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,819
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,145,000 円	629,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,085,808 円	69,526,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,556,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,032,000 円	629,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	629,000 円	629,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	629,000 円	629,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,077,208 円　（　　　　　　 23,187 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	629,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,597.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,834,900 円（　　　　　 75,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,185,997 円
②総費用	13,077,208 円
③純収益　①－②	51,108,789 円
④建物等に帰属する純収益	42,834,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,273,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,870,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,089,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）