別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月5日　提出 厚木 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -28 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岡田　輝彦 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月3日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市愛甲西３丁目２９７７番１ ｢愛甲西３－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる住宅地域 北東6.3m市道、西側道 水道 愛甲石田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣が農地に隣接している市街化調整区域の住宅地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことか ら、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市、伊勢原市にある最寄り駅からバス便の住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は、厚 木市又は周辺市町在住者が考えられる。近隣地域は、近隣が農地に隣接している市街化調整区域の住宅地域であり、需 要はあまりなく取引などが少ない地域である。中心価格帯は、３００㎡程度で土地で１，５００万円程度、新築建売で ２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の住宅地域で、賃貸市場が成立していない。典型的な需要者は、自己の住宅地として購入す る個人が考えられる。当該需要者は、居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高 いものと思われる。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は、直近では、微減に転じた。 住宅着工も直近（令和１年度）では、微減に 転じている。 市内の地価は、駅徒歩圏では上昇する地域も あるが、最寄り駅から遠く利便性の劣る地域 は、下落傾向で推移している。コロナ禍の影 響は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％