別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 厚木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -24 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　武田　信一 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市みはる野１丁目４７番１６ ｢みはる野１－４７－１６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 みはる野１丁目に所在する本厚木駅からバス便の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を 維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みはる野やまつかげ台を中心として周辺地域を含む本厚木駅からバス便の住宅地域一円である。交通利 便性が劣るため、土地需要が弱い。需要者の中心は、厚木市内又は周辺市町内に居住する一次取得者層である。１６０ ㎡前後の規模の画地の中心価格帯は１，０００万円台前半、新築戸建住宅で３，０００万円台前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては土地の取引は自己使用目的であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適 用せず、取引事例比較法のみを適用した。取引事例比較法による比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。本 件においては、需要者の観点から比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [113.8] [101.0] 100 77,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は、微減傾向で、高齢化率は上 昇傾向である。住宅地の地価は全体的には若 干の弱含みであるが、横ばいや上昇エリアも 見られる。 厚木市郊外部に立地する、みはる野の住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はない。地 価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％