別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 厚木 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -23 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直 印  TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市飯山字中千頭４２４番１ ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に、 一般住宅も見られる 住宅地域 西4m市道、南側道 水道 本厚木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    65 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢は、小鮎川に向けての緩 やかな南向き傾斜地 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外丘陵部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、市街化区域への編入等の計画もなく、当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市及び隣接市等の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有する一次取得者層や 農業従事者等である。市街化区域内の宅地と比べ価格水準が絶対的に安価であることから、若干ながらも圏外からの転 入も見られる。しかしながら、需給は総じて低調で取引も少なく、取引価格は軟調に推移している。規模・立地条件及 び需要者の利用目的等により総額が大きく異なるが、土地単価で４万円～７万円／㎡程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、厚木市を中心に同一需給圏内の多数の取引事例を収集・選択し適正に補・修正し得たことから、市場 性が反映されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証し得たことか らこれを採用し、さらに同一需給圏内の代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 84.7] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から社会経 済が停滞している。各種施策・対策が講じら れているが、その効果は地域ごとに濃淡が見 られる。 市中心部と比べ郊外は新型コロナウイルス感 染症の影響は相対的に小さいが、市街化調整 区域内の住宅地域で、流入は少なく、需要は 限定的。 南側市道は建築基準法の道路に該当しないこ とから、特段の効用増はないと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％