別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 厚木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -22 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　住井　吉郎 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市宮の里４丁目１２９１番６０ ｢宮の里４－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。特段の変動要因も見られないので今後も現在の住環境を 維持するが、利便交通が劣り、高齢化が進み価格が弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 小田急小田原線本厚木駅を最寄駅とするバス便利用の郊外住宅地域が同一需給圏である。需要者の中心は厚木市及び隣 接市に居住する一次取得者である。交通利便性や生活利便性が劣るために需要は弱く価格水準も低い。需要の中心価格 帯は土地１６０㎡程度で９００万円から１，１００万円程度、建売住宅は２，０００万円から２，２００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は共同住宅等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が成立していないために、適切な賃貸事例の収集がで きず収益還元法の適用は断念した。厚木市内のバス便利用の郊外住宅地域に所在する戸建住宅を中心する自用目的の取 引事例を収集、選択して求めた比準価格の規範性は高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討、市場分 析の結果も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [102.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 共働き世帯の増加と高齢化により利便性の優 れた土地の地価は上昇、利便性の劣る土地の 地価は下落と二極化が進んでいる。 本厚木駅を最寄駅とするバス便利用の利便性 が劣る住宅地域である。地域要因に変化は見 られない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％