別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 厚木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市毛利台２丁目１４０５番１７８ ｢毛利台２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 (50,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 本厚木 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 本厚木駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の古くからの大規模分譲住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は起伏のある地勢及び交通 利便性を反映して下落傾向が続いており、ここしばらくは当該傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本厚木駅を圏域とするバス便利用の開発された分譲住宅地域乃至その周辺の住宅地域。需要者は市内及び 周辺市域からの転入が大部分である。需要層は一次取得者層が中心となる。供給は周辺でみられる小規模開発分譲が大 部分で大量の宅地供給はない。起伏がありバス便利用であるので、需要は減退傾向にある。土地は１６０～１７０㎡程 度で１，１００～１，５００万円程度、中古戸建で２，０００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を主要な要素とする自己の居住目的が中心の分譲住宅地域であり、周辺地域で更地及び中古建物付土地の類似す る取引事例を収集し得た。一方、戸建の賃貸物件も散見されるが事例は少なく、また建築協定により共同住宅の建築は できないので、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映し実証的である比準価格を採用し、類似する他の標 準地との秤量的検討に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　厚木（県） -16             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数減少、高齢化率上昇、新築住宅着工 戸数減少傾向。駅周辺の再開発・産業系区画 整理事業進行中。住宅は交通利便性による需 要の二極化鮮明。 バス便利用の大規模分譲住宅地域で、地勢及 び交通利便性を反映し、新型コロナの影響も 相俟って、地価は下落傾向が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％ -2.2 ％