鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０４ -26	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３１２０４ -28	秦野市		建付地	（　）	不整形	北東9m県道、北西6m、南西6m、三方路		工専 (70,200)
c	１０３１２０８ -25	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東11m県道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)
d	１０３１２０８Ｄ -6	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西8m、角地		工業高度5種最高31m (70,200)
e	１０３１２１３ -6	小田原市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南西1.8m、二方路		工業高度5種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,201	100 [ 87.3]	56,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 60,692	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	64,277	100 [ 115.1]	55,844		55,800
c	(　 ) 47,055	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,196	100 [ 93.7]	50,369		50,300
d	(　 ) 75,676	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	74,058	100 [ 118.8]	62,338		62,300
e	(　 ) 38,127	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	46,323	100 [ 88.7]	52,224		52,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,800 円／㎡]

秦野 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,918,974	6,923,460	29,995,514	19,209,800	10,785,714	（　0.9396） 10,134,257	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	206,821,571 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ1	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	7,076 ㎡	38.0 m x 108.0 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（スケルトン）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫等の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,111	3,333,000	4.0	13,332,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		3,333,000		13,332,000
								0

⑨年額支払賃料	3,333,000 円　×　12ヶ月　＝　 39,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,996,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,199,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,796,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,332,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,918,974 円　　　　（　 5,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０４Ｔ　　　　-6	1,173 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,115 円/㎡　月額支払賃料（　 1,111 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０６Ｔ　　　　-15	1,241 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,163
c	１０３１２０９Ｔ　　　　-25	1,195 ( 1,192)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,112

秦野 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	278,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	399,960 円	39,996,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,840,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,293,500 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,923,460 円　（　　　　　　 978 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 80 ％　＋　0.0797 × 10 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,209,800 円（　　　　　 2,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,918,974 円
②総費用	6,923,460 円
③純収益　①－②	29,995,514 円
④建物等に帰属する純収益	19,209,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,785,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,134,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,821,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
秦野 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 9-3

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

印

TEL.

鑑定評価額

368,000,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市曽屋字配畑５６８番１				②地積　(㎡)	7,076 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:3	工場	大規模、中規模の工場が多い工業地域	北西9.3m市道、三方路	水道、ガス、下水	秦野 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 7,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ市道

交通

施設

秦野駅北西方

2.9km

法令

規制

工専
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、事業所等が立地する安定的な地域的特性を維持する旧来からの工業地域であり、地域内はその地域的特性
、公法上の規制等から、現況の地域的特性を維持して行くと予測される。地価は、強含み傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県央及び県西部の内陸型工業地域の存する秦野市及び隣接乃至近接市町域を中心とした圏域。需要者の
中心は、県内外の工場乃至流通関係の事業者等が考えられるほか、用途転用が可能な工業地では住宅等への転用も一部
では見られることから、マンション乃至住宅開発等を目的とする不動産業者等も需要者として考えられる。圏域内では
、工場、事業所等としての相応の需要が見られるが、これらの工業地で㎡当たり４～７万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、自用の工場、事業所等を主体とする工業地域で、製造業を中心にした自用の工場、事業所等が多く立地する
現況にある。地域内では、少ないが貸倉庫、貸工場等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準等から収益性
等に対する期待性はやや低い。よって、価格の調整に当たっては収益価格は参酌する段階に止め、より高い信頼性を有
する比準価格を中心に調整を行い、更に周辺の標準地との価格の均衡等に配慮し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内は、工事中の新東名高速道路への期待性
から、一部では流通関係の需要も見られるが
、製造業等が主体の工業地が多く、地価は横
這い乃至強含み。

事業進捗中のスマートＩＣへの期待性等から
、将来的な変化の兆しも見られるが、安定的
土地利用を維持し、特段の変化は見られない
。地価は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０９Ｄ -15	秦野市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西4m未舗装私道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０３１２０４ -26	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３１２０１Ｄ -14	小田原市		建付地	（　）	不整形	南西14m市道、中間画地		工業高度5種最高31m (60,200)
d	１０３１２１１Ｄ -15	足柄上郡中井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、南西6m、角地		準工地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 25,151) 50,302	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	56,262	100 [ 94.1]	59,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	50,723	100 [ 97.0]	52,292		52,200
c	(　 ) 66,918	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	69,678	100 [ 126.8]	54,951		54,900
d	(　 ) 56,726	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,003	100 [ 101.9]	54,959		54,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

秦野 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,397,880	6,219,500	28,178,380	18,173,300	10,005,080	（　0.9396） 9,400,773	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	191,852,510 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ1	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	7,076 ㎡	38.0 m x 108.0 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

内陸型の工業地域で、工場、倉庫等が主に立地していることから、１棟貸しを前提にした中規模の鉄骨造平家建倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,030	3,090,000	10.0	30,900,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		3,090,000		30,900,000
								0

⑨年額支払賃料	3,090,000 円　×　12ヶ月　＝　 37,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,080,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,966,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,113,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,900,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 284,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,397,880 円　　　　（　 4,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０９Ｔ　　　　-23	1,501 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,039 円/㎡　月額支払賃料（　 1,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０９Ｔ　　　　-24	1,785 ( 1,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,275
c	１０３１２０９Ｔ　　　　-25	1,195 ( 1,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,021

秦野 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	370,800 円	37,080,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,890,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,169,700 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,219,500 円　（　　　　　　 879 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 85,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 80 ％　＋　0.0797 × 10 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,173,300 円（　　　　　 2,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,397,880 円
②総費用	6,219,500 円
③純収益　①－②	28,178,380 円
④建物等に帰属する純収益	18,173,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,005,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,400,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,852,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）