鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０４ -28	秦野市		建付地	（　）	不整形	北東9m県道、北西6m、南西6m、三方路		工専 (70,200)
b	１０３１２０６Ｄ -61	秦野市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３１２０４ -26	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		工専 (60,200)
d	１０３１２１１Ｄ -15	足柄上郡中井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、南西6m、角地		準工地区計画等 (70,200)
e	１０３１２０８Ｄ -6	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東4m、準角地		工業高度5種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,692	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	59,394	100 [ 96.9]	61,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 71,307	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,373	100 [ 87.2]	85,290		87,000
c	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	51,945	100 [ 82.2]	63,193		64,500
d	(　 ) 56,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	55,074	100 [ 89.3]	61,673		62,900
e	(　 ) 75,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	74,192	100 [ 111.6]	66,480		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

秦野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,874,200	1,496,600	5,377,600	3,872,610	1,504,990	（　0.9403） 1,415,142	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,482,125 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	956 ㎡	32.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を考慮し倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	500.00	100.0	500.00	1,200	600,000	6.0	3,600,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		600,000		3,600,000
								0

⑨年額支払賃料	600,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,840,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,874,200 円　　　　（　 7,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０４Ｔ　　　　-5	1,365 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０４Ｔ　　　　-6	1,173 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,100 円	56,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	72,000 円	7,200,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 673,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,700 円	56,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,496,600 円　（　　　　　　 1,565 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,872,610 円（　　　　　 4,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,874,200 円
②総費用	1,496,600 円
③純収益　①－②	5,377,600 円
④建物等に帰属する純収益	3,872,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,504,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,415,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,482,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
秦野 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 9-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　伊東　良平

印

TEL.

鑑定評価額

57,400,000 円

１㎡当たりの価格

60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市曽屋字曽屋原９３番２外				②地積　(㎡)	956 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1	工場	工場、事業所等が多い幹線道路沿いの工業地域	南東18m市道、背面道	水道、ガス、下水	渋沢 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 956 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

渋沢駅北東方

2.2km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫等の事業所が建ち並ぶ工業地域で、幹線道路に面している。今後も既存の工場・倉庫の建替えなども
繰り返しながら、工業団地としての特性を強めると考えられる。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県央・県西・湘南地区を含む、県内外の概ね圏央道外環部の工業団地一帯と考えられる。内陸型工業地の
同一需給圏として広域に形成される。主たる需要者は、県央から県西部に事業用地を求める、電子・機械メーカーや物
流業務を行う運送・小売業者であるが、域内の他の工業団地と比較した割安感から、地価は微増傾向にある。今後の用
地需要は主たる需要者層の投資意欲に依存すると考えられ、中小企業を含む国内の工業事業者の景況に左右される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似した工業用地の取引事例から求めており、実証的で規範性が高い。一方、近隣地域で
は物流業務による賃貸投資よりも工業生産による実需が強いため、倉庫賃貸を前提とした収益価格は低位に試算された
。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[101.2]
100

100
[ 99.9]

100
[ 87.5]

[102.0]
100

60,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流倉庫の需要の高まりから、県央部の工業
地の需要は高まっているが、製造業の業績悪
化から、工業地の地価は二極化している。

幹線道路沿いの工業地域であり、周辺環境に
大きな変化はない。

特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０２ -22	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３１２０４ -26	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３１２０６Ｄ -61	秦野市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０３１２０６Ｄ -65	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東6.4m市道、北西5.2m、角地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,548	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,895	100 [ 81.7]	47,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,600
b	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,250	100 [ 79.8]	61,717		63,000
c	(　 ) 71,307	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	66,834	100 [ 90.1]	74,178		75,700
d	(　 ) 37,214	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,725	100 [ 82.8]	45,562		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

秦野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,738,163	1,433,540	5,304,623	3,756,500	1,548,123	（　0.9403） 1,455,700	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,327,083 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	956 ㎡	32.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の賃貸用倉庫，延べ５００㎡の一括貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	500.00	100.0	500.00	1,164	582,000	6.0	3,492,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		582,000		3,492,000
								0

⑨年額支払賃料	582,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,984,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,984,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,704,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,492,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,738,163 円　　　　（　 7,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０２Ｔ　　　　-46	1,422 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,164 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０２Ｔ　　　　-49	1,062 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,180
c	１０３１２０２Ｔ　　　　-47	1,007 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,119

秦野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	55,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	69,840 円	6,984,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 635,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,700 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,433,540 円　（　　　　　　 1,500 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,756,500 円（　　　　　 3,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,738,163 円
②総費用	1,433,540 円
③純収益　①－②	5,304,623 円
④建物等に帰属する純収益	3,756,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,548,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,455,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,327,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）