鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０３０８０８ＲＤ -3	三浦市		森林の土地所有権		不整形	北西5.5m市道		｢調区｣地森計近緑保全区域
b	１０３０８０１ＲＤ -1	横須賀市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北東1.8m市道		｢調区｣地森計近緑保全地区近緑保全区域風致地区
c	１０３０８０１ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	西1.8m市道		｢調区｣地森計近緑保全地区近緑保全区域風致地区
d	１０３０８０１Ｒ -1	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計宅造区域
e	１０３０８０４ＲＤ -1	横須賀市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		１中専

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,028	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	993	100 [ 89.1]	1,114	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,110
b	(　 ) 1,840	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	1,774	100 [ 136.1]	1,303		1,300
c	(　 ) 1,900	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	1,832	100 [ 137.5]	1,332		1,330
d	(　 ) 732	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	728	100 [ 67.8]	1,074		1,070
e	(　 ) 1,962	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	1,913	100 [ 164.5]	1,163		1,160

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 +25.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 +25.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 +15.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,230 円／㎡]

三浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
10,000	（　 70.0 ％） 7,000	5,000		250	700	1,050
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 946		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 581		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		581

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０３０８０９Ｄ -25	17,291	100 [100.0]	[ 95.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [150.0]	10,736	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[ ] 　　　　　100	10,700
	b	１０３０８０９Ｄ -21	16,850	100 [100.0]	[ 95.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	10,598		10,600
	c	１０３０８０７Ｄ -26	15,728	100 [100.0]	[ 94.4] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	100 [160.0]	9,383		9,380

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +50.0
			画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +60.0
			画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +60.0
			画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

10,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

10,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  3,033 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    35ｍ、西    35ｍ、南     0ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  2,123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　    5.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   11.0 ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面に加え、南東側の斜面部
　分の壁面保護工事も行う。
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の接面部分を拡張し、簡
　易工事を想定した。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水管渠工事
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　現況の一部をそのまま緑地帯とし
　て使用するため、特段の工事は不
　要と判断した。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　転換後の用途は資材置場を想定し
　、有効宅地化率は７０％とした。
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　に置き換えて適用した。
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
地域要因の動向等から、転換後の用途を資材置場と想定したため、規範性を有する公示地等の地点が存せず、公示価格等からの検討は困難と
判断した。

三浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

転換後の用途については、資材置場等を想定したため、収益性の観点から林地価格を想定
することは困難であり、収益還元法の適用は断念した。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
三浦 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 13-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

印

TEL.

鑑定評価額

3,370,000 円

１㎡当たりの価格

1,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						35.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

三浦市初声町高円坊字隠田１６１９番

②地積(㎡)

2,879

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

雑木林の多い農家住宅
等に近接する地域

南東2.2m市道

水道

三浦海岸

2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 200 ｍ、西　 150 ｍ、南　 100 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

周囲は農地を主に山林も多く
見られるが、狭隘な街路沿い
には農家住宅も散見される。

道

路

２．２ｍ市道

交通

施設

三浦海岸駅北方

2.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

調整区域内に所在しているうえに、地域の不動産市場は少子高齢化・人口減少等を背景に低迷傾向が続き、宅地
化の影響が年々弱まってきているため、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,200 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 455 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三浦半島全域のみならず湘南から県央かけて広がる都市近郊林地の広がる圏域である。林業経営では採算
は見込めないため林業目的の土地の取引は殆ど見られず、資材置場、福祉施設、緑地保全等の目的での取引が中心で、
需要者は地元業者、社会福祉法人、公共団体等が中心であるが、このほかに資産保有目的の個人の需要も見込まれるが
減少傾向にある。取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

三浦半島地区に所在する森林の土地所有権の取引事例に基づいて比準価格を試算したほか、法的規制及び実現性を考慮
し、変換後の利用方法を資材置場と想定した控除法を適用した。本件では市街化の影響が弱まっていることや造成工事
費が上昇したこと等の要因から控除後価格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価格を重視し、控除後価
格を参酌し、県内の類似性の高い林地の基準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 伊勢原 20-4 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,260 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[ 100.0]

100
[ 106.0]

[ 100.0]
100

　　1,170

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,200 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -2.5 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口減少や少子高齢化の進行に伴い市内産業
の衰退が緩やかながらも進んでいるため、事業用地
需要も減退傾向にある。

市内産業の衰退から宅地化の影響は年々弱まってい
ると考えられ、条件の良い土地を除き需要は見込み
がたく、地価は弱含みに推移を続けている。

個別的要因に変動はない

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +6.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

３　試算価格算定内訳

三浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０３０８０１Ｒ -1	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計宅造区域
b	１０３０８０８ＲＤ -3	三浦市		森林の土地所有権		不整形	北西5.5m市道		｢調区｣地森計近緑保全区域
c	１０３０８０４ＲＤ -1	横須賀市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		１中専
d	１０３０８１２ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	南1.8m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 732	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	726	100 [ 69.4]	1,046	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,050
b	(　 ) 1,028	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	981	100 [ 84.2]	1,165		1,170
c	(　 ) 1,962	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	1,895	100 [ 135.2]	1,402		1,400
d	(　 ) 2,620	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	2,557	100 [ 117.0]	2,185		2,190
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 -20.0	宅地化　　　 -15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 -15.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,200 円／㎡]

三浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
9,675	（　 70.0 ％） 6,773	5,000		250	700	823
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 741		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 455		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		455

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０３０８１２ -27	3,350	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	100 [ 65.5]	8,524	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	8,520
	b	１０３０８０６ -6	5,142	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	100 [ 66.2]	10,009		10,000
	c	１０３０８０６ -16	6,608	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	100 [ 78.8]	10,482		10,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -6.0	交通・接近 -0.5	環境　　　 -30.0
			画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 -1.5	環境　　　 -30.0
			画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 +1.5	環境　　　 -20.0
			画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

9,675 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

9,675 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  3,033 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：資材置場等
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    35ｍ、西    35ｍ、南     0ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  2,123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　    5.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   11.0 ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面のほか、南東側斜面部分
　の一部に壁面保護を行う
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路接面部分を拡張し、簡易
　工事を想定
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水管渠
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　現況林地の一部を残置緑地とする
　ため工事は不要
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　転換後の用途は資材置場を想定し
　、有効宅地化率は７０％（『造成
　後の公共減歩率』は『非有効部分
　』に置き換えて適用している。）
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
本件評価において、転換後・造成後の更地を想定した価格を求めるために想定した用途モデルは、資材置場等の雑種地であるため、当該種別
と同類型の地価公示・地価調査の地点が存在せず、公示価格等からの検討は困難である。

三浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

宅地化の影響がみられる都市近郊林地であり、地域においては林業経営での採算性は見込
めず、林業経営を前提とした収益性からの検討は困難なため収益還元法は適用しない。