鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０７Ｄ -6	三浦市		更地	（　）	不整形	西4.1m私道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (40,80)
b	１０３０８０９Ｄ -8	三浦市		建付地	（　）	台形	東4.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,180)
c	１０３０８０６ -15	三浦市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m 風致地区 (40,200)
d	１０３０８０９Ｄ -23	三浦市		建付地	（　）	不整形	南東4.5m私道、中間画地		商業高度2種最高15m (80,270)
e	１０３０８０６Ｄ -56	三浦市		更地	（　）	不整形	北東4.1m私道、中間画地		近商高度2種最高15m 風致地区 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,547	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	46,163	100 [ 95.4]	48,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 ) 56,821	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,116	100 [ 105.0]	52,491		53,500
c	(　 ) 50,282	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,571	100 [ 91.9]	51,764		52,800
d	(　 ) 72,993	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	72,993	100 [ 113.3]	64,425		65,700
e	(　 ) 43,165	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,002	100 [ 94.9]	49,528		50,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

三浦 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,888,083	546,832	2,341,251	2,237,580	103,671	（　0.9685） 100,405	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,968,725 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.60	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高15m	60 ％	200 ％	168 ％	181 ㎡	9.7 m x 18.4 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要が見込まれ、家族向けのアパート（２ＤＫ・４５㎡程度、４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,320	118,800	1.0	118,800
							1.0	118,800
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,360	122,400	1.0	122,400
							1.0	122,400
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		241,200		241,200
								241,200

⑨年額支払賃料	241,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,894,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,894,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 241,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,616 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,888,083 円　　　　（　 15,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０３Ｔ　　　　-1	1,277 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,419 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８１２Ｔ　　　　-103	1,190 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.4]	100 [100.0]	1,433
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,432 円	3,014,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,832 円　（　　　　　　 3,021 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,237,580 円（　　　　　 12,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,888,083 円
②総費用	546,832 円
③純収益　①－②	2,341,251 円
④建物等に帰属する純収益	2,237,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,968,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
三浦 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 -6

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

印

TEL.

鑑定評価額

9,770,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市初声町和田字出口３０８１番２５外				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高15m (60,168)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4.2m市道	水道	三崎口 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 55 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

畑地地域に近接するやや高台
の平坦な地域である。

街

路

基本方位　北　　４
．２ｍ市道

交通

施設

三崎口駅北西方

2.4km

法令

規制

１住居
(60,168)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、また元来より流入需要は低いため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、
特段の要因は見られず、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三浦市内の京急久里浜線沿線の住宅地域で、特に代替競争関係が認められるのはバス圏となる既成住宅地
域である。需要者は主に市内居住の１・２次取得者で、市外からの流入需要は殆ど見られない。市内の人口減少傾向は
が強まるに従い、住宅需要の減退傾向が進むことにより地価の下落が持続している。市場の中心となる価格帯は、建売
住宅は土地４０坪程度付で２千万円台前半程度、土地は６０坪程度で１千万円を切る程度の水準になっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また元本と果実との相関関係がやや
希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅
地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、低位に求められた収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三浦 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[101.0]

100
[136.2]

[102.0]
100

53,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口の減少傾向はさらに強まり、住宅需
要は二極化進行の中で減退傾向が持続してお
り、新型コロナの影響は軽微に留まっている
。

利便性良否による二極化進行の中で、利便性
に劣る当地域では地価の大幅な下落が持続し
ている。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.7
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 +16.7
行政　　　　　　  -5.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

三浦 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０９Ｄ -37	三浦市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
b	１０３０８０７Ｄ -6	三浦市		更地	（　）	不整形	西4.1m私道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (40,80)
c	１０３０８０１Ｄ -63	三浦市		更地	（　）	ほぼ台形	東4.1m市道、北7m、角地		１住居高度2種最高15m (60,164)
d	１０３０８０６ -27	三浦市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,864	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	50,405	100 [ 99.1]	50,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 41,547	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	46,163	100 [ 97.5]	47,347		48,300
c	(　 ) 59,243	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,758	100 [ 99.3]	56,151		57,300
d	(　 ) 91,068	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,497	100 [ 106.0]	82,544		84,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +14.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

三浦 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,772,408	476,858	2,295,550	2,165,400	130,150	（　0.9685） 126,050	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,471,569 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.60	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高15m	60 ％	200 ％	168 ％	181 ㎡	9.7 m x 18.4 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（小家族向け）全４戸　平均専有面積４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,288	115,920	1.0	115,920
							1.0	115,920
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,328	119,520	1.0	119,520
							1.0	119,520
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		235,440		235,440
								235,440

⑨年額支払賃料	235,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,825,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,825,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 282,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,662,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,772,408 円　　　　（　 15,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０１Ｔ　　　　-1	1,189 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.5]	100 [ 98.5]	1,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,328 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８０３Ｔ　　　　-1	1,277 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [101.5]	100 [100.5]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	88,358 円	2,945,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,858 円　（　　　　　　 2,635 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,165,400 円（　　　　　 11,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,772,408 円
②総費用	476,858 円
③純収益　①－②	2,295,550 円
④建物等に帰属する純収益	2,165,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,471,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）