鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１１ -34	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南西25m国道、東10m、角地		１住居高度地区 (80,200)
b	１０３１００５ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南16.5m国道、中間画地		近商高度地区 (87,200)
c	１０３１０１５Ｄ -104	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西4.5m、角地		近商高度地区 (100,200)
d	１０３１０１５Ｄ -160	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		１中専高度地区 (70,200)
e	１０３１００６Ｋ -2	平塚市		更地	（　）	長方形	東25m県道、西6m、二方路		１住居高度地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	180,998	100 [ 80.0]	226,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 189,590	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	210,024	100 [ 90.0]	233,360		233,000
c	(　 ) 264,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	259,405	100 [ 109.3]	237,333		237,000
d	(　 ) 278,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	286,900	100 [ 120.0]	239,083		239,000
e	(　 ) 306,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	297,355	100 [ 120.0]	247,796		248,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,122,784	3,919,040	15,203,744	11,352,000	3,851,744	（　0.9504） 3,660,697	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	77,887,170 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	85 ％	200 ％	200 ％	423 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所：フロア貸し

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	3,300	528,000	6.0	3,168,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	200.00	85.0	170.00	2,350	399,500	3.0	1,198,500
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	83.8	670.00		1,726,500		6,763,500
								0

⑨年額支払賃料	1,726,500 円　×　12ヶ月　＝　 20,718,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,718,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,657,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,060,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,763,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,122,784 円　　　　（　 45,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-4	3,210 ( 3,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,320 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００８Ｔ　　　　-7	3,822 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,468
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	621,540 円	20,718,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,402,500 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,919,040 円　（　　　　　　 9,265 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,352,000 円（　　　　　 26,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,122,784 円
②総費用	3,919,040 円
③純収益　①－②	15,203,744 円
④建物等に帰属する純収益	11,352,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,851,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,660,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,887,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
茅ケ崎 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 5-5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

印

TEL.

鑑定評価額

96,000,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市茅ケ崎１丁目２４６４番イ外｢茅ケ崎１－２－６２｣				②地積　(㎡)	423 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (85,200)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ4	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

茅ケ崎駅北西方

600m

法令

規制

近商
(85,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

茅ケ崎駅徒歩圏内の国道１号線沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持し
ていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茅ケ崎市を中心に周辺部を含む幹線道路沿いの商業地域で、広域的に把握される。典型的な市場参加者
は、飲食、物販、サービス等の事業を運営する自己使用目的の法人等であるが、投資目的の需要者も想定され得る。近
隣地域においては、自動車の通行量が多く、駅徒歩圏でもあることから、土地需要は概ね堅調であるものの、コロナ禍
における経済情勢下で店舗運営等のリスクが高まり、地価は若干の弱含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、幹線道路沿いかつ駅徒歩圏に所在する商業地であり、主な需要者は自用の法人等であることから、同一
需給圏内の類似不動産の取引事例に基づき、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に、投資用としての需要
も想定され得ることから収益価格を参酌し、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市の人口は増加傾向、高齢化率は上昇
傾向である。コロナ禍の影響を受け、商況は
業種によって差異があるが、先行き不透明で
ある。

幹線道路沿いかつ駅徒歩圏に所在する商業地
であり、地域要因に特段の変動はない。地価
は若干の弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -104	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西4.5m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
b	１０３１００５ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南16.5m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (87,200)
c	１０３１０１０ -42	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m国道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０３１０１１ -34	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南西25m国道、東10m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
e	１０３１００２ -8	高座郡寒川町		更地	（　）	台形	北18m町道、中間画地		近商高度1種最高12m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,593	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	258,367	100 [ 110.4]	234,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 189,590	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	199,169	100 [ 85.6]	232,674		233,000
c	(　 126,556) 159,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,286	100 [ 67.9]	234,589		235,000
d	(　 ) 149,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	146,361	100 [ 64.3]	227,622		228,000
e	(　 ) 197,203	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,020	100 [ 84.0]	233,357		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,252,640	4,397,093	16,855,547	12,934,400	3,921,147	（　0.9504） 3,726,658	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,290,596 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	222.00	ＲＣ4	811.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	85 ％	200 ％	200 ％	423 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～４階は各階３区画の事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産のレンタブル比を参考に想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	222.00	90.0	199.80	3,383	675,923	6.0	4,055,538
							0.0	0
2～ 2	事務所	196.50	90.0	176.85	2,420	427,977	3.0	1,283,931
							0.0	0
3～ 3	事務所	196.50	90.0	176.85	2,118	374,568	3.0	1,123,704
							0.0	0
4～ 4	事務所	196.50	90.0	176.85	2,118	374,568	3.0	1,123,704
							0.0	0
～

計		811.50	90.0	730.35		1,853,036		7,586,877
								0

⑨年額支払賃料	1,853,036 円　×　12ヶ月　＝　 22,236,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 730.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,236,432 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,594,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,182,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,586,877 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,252,640 円　　　　（　 50,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-4	3,210 ( 3,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	3,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００８Ｔ　　　　-3	4,962 ( 4,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [104.0]	100 [120.0]	3,457
c	１０３１００８Ｔ　　　　-7	3,822 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	3,478

茅ケ崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	940,000 円	188,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	683,293 円	22,776,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 799,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,397,093 円　（　　　　　　 10,395 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 811.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,934,400 円（　　　　　 30,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,252,640 円
②総費用	4,397,093 円
③純収益　①－②	16,855,547 円
④建物等に帰属する純収益	12,934,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,921,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,726,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,810 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,290,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）