鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -160	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,200)
b	１０３１０１５Ｄ -120	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	東8.7m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -104	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西4.5m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
d	１０３１０１５Ｄ -108	茅ケ崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西2.9m市道、中間画地		近商高度4種最高31m 土地区画整理事業 (90,240)
e	１０３１０１５Ｄ -153	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、北3.5m、二方路		商業高度4種最高31m (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.6]	249,366	100 [ 79.3]	314,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 255,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,816	100 [ 80.9]	316,213		316,000
c	(　 ) 264,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	251,993	100 [ 80.1]	314,598		315,000
d	(　 ) 538,876	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	550,998	100 [ 138.4]	398,120		398,000
e	(　 ) 448,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	426,931	100 [ 130.6]	326,900		327,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,587,462	1,348,477	6,238,985	4,499,520	1,739,465	（　0.9504） 1,653,188	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,174,213 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.75	Ｓ3	302.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	6.8 m x 20.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２～３階共同住宅、ファミリータイプ、平均専有面積約３８㎡、４戸を想定した。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

階段等共用部を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.75	84.6	85.25	4,183	356,601	5.0	1,783,005
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.75	75.9	76.50	2,008	153,612	1.0	153,612
							0.0	0
3～ 3	居宅	100.75	75.9	76.50	2,008	153,612	1.0	153,612
							0.0	0
～

～

計		302.25	78.8	238.25		663,825		2,090,229
								0

⑨年額支払賃料	663,825 円　×　12ヶ月　＝　 7,965,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,965,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,295 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,567,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,090,229 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,587,462 円　　　　（　 55,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-1	5,071 ( 4,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [125.8]	100 [100.0]	4,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００８Ｔ　　　　-5	5,937 ( 5,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [132.6]	100 [100.0]	4,477
c	１０３１００８Ｔ　　　　-7	3,822 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,064

茅ケ崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,000 円	65,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	238,977 円	7,965,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,900 円	65,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,348,477 円　（　　　　　　 9,843 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 302.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,499,520 円（　　　　　 32,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,587,462 円
②総費用	1,348,477 円
③純収益　①－②	6,238,985 円
④建物等に帰属する純収益	4,499,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,739,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,653,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,174,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
茅ケ崎 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 5-4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市東海岸北１丁目１０３３０番２８｢東海岸北１－３－３｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高15m (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	東8.5m県道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

茅ケ崎駅南方

300m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

茅ケ崎駅の近傍にあって県道沿いに低層店舗併用住宅等が連たんする商業地域。飲食や日用品を扱う店舗が中心
であり、背後住民を顧客対象とする商況に変化は見られない。当面の需給は総じて堅調に推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東海道線の沿線にあって茅ケ崎市及び隣接市域に存する商業地域。日用雑貨を扱う近隣商業地域である
ことに加え、湘南ブランドによる観光地的要素をも併せ持つ地域であることから、需要者は同一需給圏内に地縁的関係
を有する各種事業者が中心である。商業地域として際だった繁華性はないが、駅前立地の希少性を反映して近時の需給
は安定的～やや強含みに推移している。業種、業態により規模が区々であるため、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は茅ケ崎駅の近傍に位置する旧来からの商業地域であるが、自用の店舗併用住宅等が多く、土地取引は自用目
的になされることが多い。一方、賃貸市場の成熟の程度はやや劣り、地価に見合う賃料収受が困難なことから収益価格
は低位にある。この様な地域的特性を勘案の上、本件評価に当たっては、市場の取引実勢を反映し、客観的且つ実証的
な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市の人口は微増傾向で推移しており、
高齢化率は県平均より若干高い。また、コロ
ナ禍は同市の一部商業地の動向及び趨勢に影
響を与えている。

空き店舗や閉鎖店舗等は見受けられず、近隣
商業地域としての地域要因に格別の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -104	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西4.5m、角地		近商高度地区 (100,200)
b	１０３１０１５Ｄ -67	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,360)
c	１０３１０１５Ｄ -52	平塚市		更地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０３１００３ -16	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		商業高度4種最高31m (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	256,886	100 [ 83.7]	306,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 198,713	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,726	100 [ 61.6]	319,360		319,000
c	(　 ) 293,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,238	100 [ 93.5]	313,624		314,000
d	(　 ) 201,408	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	192,887	100 [ 79.4]	242,931		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,273,654	1,294,155	5,979,499	4,323,620	1,655,879	（　0.9504） 1,573,747	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,483,979 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.75	Ｓ3	302.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	6.8 m x 20.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階の共同住宅は、平均専有面積約３８㎡で各階２戸を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

店舗付共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.75	84.6	85.25	3,980	339,295	6.0	2,035,770
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.75	75.9	76.50	1,990	152,235	2.0	304,470
							1.0	152,235
～

～

～

計		302.25	78.8	238.25		643,765		2,644,710
								304,470

⑨年額支払賃料	643,765 円　×　12ヶ月　＝　 7,725,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,725,180 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 618,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,107,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,644,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,470 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,157 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,273,654 円　　　　（　 53,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-3	4,962 ( 4,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,135	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００８Ｔ　　　　-7	3,822 ( 3,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,023
c	１０３１００８Ｔ　　　　-11	6,900 ( 6,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	3,833

茅ケ崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,500 円	62,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	231,755 円	7,725,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,294,155 円　（　　　　　　 9,446 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 302.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,323,620 円（　　　　　 31,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,273,654 円
②総費用	1,294,155 円
③純収益　①－②	5,979,499 円
④建物等に帰属する純収益	4,323,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,655,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,573,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,483,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）