別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月5日　提出 茅ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岡田　輝彦 印  TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月3日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市松風台１０６９番３０ ｢松風台１１－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 香川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 香川駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅団地である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も現状を維持 して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道線の茅ケ崎駅、ＪＲ相模線各駅を最寄り駅とする住宅地域の存する圏域と判定した。主たる 需要者は、茅ケ崎市又は周辺市町在住者が考えられる。近隣地域は、比較的大規模に開発された住宅団地である。住民 協定があり建築物の用途が制限されている。最寄り駅が相模線沿線で利便性が劣るので、需要は横ばい傾向で推移して いる。中心価格帯は、１５０㎡程度で土地で２，５００万円程度、新築建売で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、閑静な自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住民協定で原則として戸建住宅での利用に限定されて いるので、収益還元法は適用しない。典型的な需要者は、自己の住宅地として購入する個人が考えられる。当該需要者 は、居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神奈川寒川 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 93.5] [102.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茅ケ崎市の人口は、微増傾向にある。住宅着 工は、直近（令和１年度）では、増加してい る。 市内の地価は、駅徒歩圏では上昇する地域も あるが、最寄り駅から遠く利便性の劣る地域 は、下落傾向で推移している。コロナ禍の影 響は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％