鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２１３ -14	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、北東15m、北東6m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
b	１０３１２０８ -14	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		１住居高度2種最高15m 都市機能誘導区域 (70,200)
c	１０３１２０８Ｄ -7	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 都市機能誘導区域 (70,160)
d	１０３１２０１Ｄ -10	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０３１２０９Ｄ -21	中郡二宮町		建付地	（　）	長方形	北3.5m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,067	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	131,708	100 [ 70.8]	186,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 95,424	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	95,233	100 [ 67.6]	140,877		141,000
c	(　 ) 185,506	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,393	100 [ 69.5]	265,314		265,000
d	(　 ) 179,839	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	176,990	100 [ 73.3]	241,460		241,000
e	(　 ) 104,525	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	115,174	100 [ 64.8]	177,738		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

小田原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,017,317	3,650,664	14,366,653	12,407,500	1,959,153	（　0.9489） 1,859,040	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,939,592 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	230.00	ＲＣ4	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,600	478,400	5.0	2,392,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	230.00	100.0	230.00	1,600	368,000	1.0	368,000
							1.0	368,000
～

～

～

計		920.00	95.0	874.00		1,582,400		3,496,000
								1,104,000

⑨年額支払賃料	1,582,400 円　×　12ヶ月　＝　 18,988,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,988,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,519,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,469,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,496,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,104,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 515,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,017,317 円　　　　（　 58,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２１３Ｔ　　　　-35	2,596 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,611 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２１２Ｔ　　　　-4	2,660 ( 2,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,023
c	１０３１２０８Ｔ　　　　-43	2,571 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,922

小田原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	569,664 円	18,988,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,650,664 円　（　　　　　　 11,853 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,407,500 円（　　　　　 40,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,017,317 円
②総費用	3,650,664 円
③純収益　①－②	14,366,653 円
④建物等に帰属する純収益	12,407,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,959,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,859,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,939,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
小田原 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-10

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

印

TEL.

鑑定評価額

54,800,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市南鴨宮３丁目４４番２１｢南鴨宮３－４４－３８｣				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,300)
	1:1.5	銀行ＲＣ3	店舗、事務所に一般住宅も見られる駅前商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 45 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地　

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

鴨宮駅南方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

東海道線鴨宮駅前の商業地であるが、繁華性は低い。将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は今
後も下落傾向の状況が続くと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田原市及び近隣市町における普通商業地域と判定した。典型的な需要者は圏内で事業を営む個人、法人
の事業主である。当該地は鴨宮駅ロータリーに近接してはいるが、繁華性は低い。このような状況下、取引件数は少な
く、また需要者の規模や業態により取引価格や画地規模等も様々であり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状
況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は東海道線鴨宮駅至近の繁華性、商業集積度の低い商業地域にある。当該地域では自己利用目的が取引の中
心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

178,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産価格への影響が懸念さ
れるが、小田原市においては軽微なものであ
ると判断した。

東海道線鴨宮駅前の商業地であるが、繁華性
は低い。特段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -9.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０１３ -16	中郡二宮町		建付地	（　）	台形	北15m国道、南東4m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
b	１０３１２１１Ｄ -17	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,396)
c	１０３１２０１３Ｄ -52	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、角地		近商 (90,300)
d	１０３１２０３Ｄ -31	小田原市		更地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,729	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,844	100 [ 92.4]	180,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 168,473	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,788	100 [ 95.7]	174,282		174,000
c	(　 ) 199,763	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	193,888	100 [ 83.0]	233,600		234,000
d	(　 ) 157,242	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	172,966	100 [ 84.2]	205,423		205,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -19.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

小田原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,419,515	3,745,879	14,673,636	12,691,100	1,982,536	（　0.9489） 1,881,228	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	38,392,408 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ4	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建て鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	90.0	207.00	2,717	562,419	10.0	5,624,190
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	2.0	745,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	2.0	745,200
							0.0	0
4～ 4	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	2.0	745,200
							0.0	0
～

計		920.00	90.0	828.00		1,680,219		7,859,790
								0

⑨年額支払賃料	1,680,219 円　×　12ヶ月　＝　 20,162,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,162,628 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,814,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,347,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,859,790 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,419,515 円　　　　（　 59,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０７Ｔ　　　　-50	2,571 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,740 円/㎡　月額支払賃料（　 2,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２１２Ｔ　　　　-4	2,660 ( 2,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,800
c	１０３１２０１３Ｔ　　　　-35	2,596 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,596

小田原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	895,000 円	179,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,879 円	20,162,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,432,000 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,745,879 円　（　　　　　　 12,162 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,691,100 円（　　　　　 41,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,419,515 円
②総費用	3,745,879 円
③純収益　①－②	14,673,636 円
④建物等に帰属する純収益	12,691,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,982,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,881,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,392,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）