別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小田原 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -29 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市根府川字平戸５１９番６外 ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 急傾斜地崩壊危険 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する県道沿い 住宅地域 南6.3m県道 水道 根府川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       407 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 根府川駅南西方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 急傾斜地崩壊危険 ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性に劣る調整区域内の住宅地域。新型コロナの影響は最小限度に留まったが人口減少・高齢化が大きい 地域であり、今後も価格下落が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及びその周辺市町に存する市街化調整区域内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は小田原 市及び隣接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーである。圏内は生活上の利便 性に劣るエリアであり需要者が限定的である。新型コロナの影響は少ないが、地価は下落傾向で推移している。取引自 体が乏しく市場での需要の中心となる価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は小田原市に存する調整区域内宅地事例より試算された実証的な価格である。そして、対象地は過疎地域であ り賃貸市場は無いに等しく収益還元法の適用は断念した。対象地における典型的な需要者は個人のエンドユーザーであ る為、比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.2] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響で日本経済は大きく 悪化したが、小田原市における不動産市況は 当初懸念された程には悪化しなかった。 生活利便性に劣る調整区域内の住宅地域。新 型コロナの影響は最小限度に留まったが需要 は下落傾向で推移。その他特段の地域要因の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％