鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０１Ｄ -10	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０３１２０６Ｄ -14	小田原市		更地	（　）	不整形	北東4.5m私道、南東4m、準角地		１中専高度2種最高15m (80,180)
c	１０３１２０１Ｄ -30	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,180)
d	１０３１２０１Ｄ -1	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西4.5m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
e	１０３１２０１Ｄ -2	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、南5m、準角地		１住居高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,839	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	174,141	100 [ 107.6]	161,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 132,083	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	124,209	100 [ 79.2]	156,830		157,000
c	(　 ) 139,130	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	138,427	100 [ 92.1]	150,301		150,000
d	(　 ) 146,817	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,692	100 [ 81.8]	169,550		170,000
e	(　 ) 138,389	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	129,207	100 [ 81.7]	158,148		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

小田原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,850,567	664,856	3,185,711	2,444,000	741,711	（　0.9711） 720,276	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,699,510 円　　　　（　 70,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.20	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.7 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、間取：２ＤＫ、平均専用面積３７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	100.0	112.00	1,416	158,592	1.0	158,592
							1.0	158,592
2～ 2	居宅	112.00	100.0	112.00	1,445	161,840	1.0	161,840
							1.0	161,840
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		320,432		320,432
								320,432

⑨年額支払賃料	320,432 円　×　12ヶ月　＝　 3,845,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,845,184 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,807 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,691,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,432 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,432 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,114 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,850,567 円　　　　（　 18,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０９Ｔ　　　　-44	1,428 ( 1,404)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,507 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２１２Ｔ　　　　-1	1,231 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	1,484
c	１０３１２０３Ｔ　　　　-9	1,303 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,524

小田原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,356 円	3,845,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,000 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,856 円　（　　　　　　 3,196 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,444,000 円（　　　　　 11,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,850,567 円
②総費用	664,856 円
③純収益　①－②	3,185,711 円
④建物等に帰属する純収益	2,444,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	741,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,699,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
小田原 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -19

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　原　哲也

印

TEL.

鑑定評価額

31,600,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市南鴨宮２丁目３１番６｢南鴨宮２－３１－７｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 208 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

鴨宮駅南西方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境、利便性共に概ね良好な既成住宅地域である。新型コロナの影響は最小限度に留まり、今後も同様の傾
向で推移するものと予想される。地価水準については弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線鴨宮駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。典型的な需要者は小田原市及び隣接市町に
おける戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーである。圏内は生活上の利便性が良好なエリア
であることから相応の需要が認められるが、一般的要因の影響を受け地価は弱含みで推移している。市場での需要の中
心となる価格帯は、土地４０坪程度で２，０００万円台前半、新築住宅で３，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はＪＲ東海道本線鴨宮駅を最寄駅とする利便性の高い住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収
益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目
的とするエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件に
おいては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[102.0]

100
[ 66.9]

[100.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響で日本経済は大きく
悪化したが、小田原市における不動産市況は
当初懸念された程には悪化しなかった。

住環境、利便性共に概ね良好な地域だが地価
は弱含みである。新型コロナの影響は最小限
度に留まり、特段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０１Ｄ -2	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、南5m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０３１２０１Ｄ -10	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０３１２０１Ｄ -15	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０３１２０７Ｄ -2	小田原市		建付地	（　）	長方形	南4.5m道路、北4.5m、二方路		１中専高度2種最高15m (80,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,389	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	130,731	100 [ 84.6]	154,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 179,839	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	174,319	100 [ 111.2]	156,762		157,000
c	(　 ) 160,293	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	155,373	100 [ 89.3]	173,990		174,000
d	(　 ) 155,010	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	145,173	100 [ 87.5]	165,912		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

小田原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,900,213	691,296	3,208,917	2,526,720	682,197	（　0.9711） 662,482	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,520,041 円　　　　（　 65,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.20	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.7 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、約３７㎡／戸、６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	100.0	112.00	1,386	155,232	1.0	155,232
							1.0	155,232
2～ 2	居宅	112.00	100.0	112.00	1,414	158,368	1.0	158,368
							1.0	158,368
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		313,600		313,600
								313,600

⑨年額支払賃料	313,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,763,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,763,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 197,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,746,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,900,213 円　　　　（　 18,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０３Ｔ　　　　-5	1,410 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	1,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０５Ｔ　　　　-20	1,377 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	33,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,296 円	3,943,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,800 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,296 円　（　　　　　　 3,324 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,526,720 円（　　　　　 12,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,900,213 円
②総費用	691,296 円
③純収益　①－②	3,208,917 円
④建物等に帰属する純収益	2,526,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	682,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	662,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,520,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,000 円／㎡）