鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９０５Ｄ -29	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、西3m、角地		商業 (90,400)
b	１０３０４１２ -33	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,648)
c	１０３０４１３ -28	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	７０２０４１５ -5	横浜市神奈川区		更地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,360)
e	７０２０１０３ -48	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m市道、南8m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,053,075	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,057,250	100 [ 77.0]	1,373,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,102,494	100 [ 77.6]	1,420,740		1,490,000
c	(　 ) 1,584,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,584,150	100 [ 88.8]	1,783,953		1,870,000
d	(　 ) 1,444,284	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,478,947	100 [ 101.6]	1,455,656		1,530,000
e	(　 ) 1,342,017	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,343,295	100 [ 88.2]	1,523,010		1,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

藤沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,609,216	32,069,107	126,540,109	79,414,000	47,126,109	（　0.9064） 42,715,105	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	949,224,556 円　　　　（　 1,430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	494.40	ＲＣ8F1B	3,958.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	666 ㎡	17.0 m x 47.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２Ｆ店舗　３Ｆ～事務所ビル　フロア貸し　タワー式駐車場３０台

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

商業ビルとして標準的　共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	436.20	57.9	252.70	5,000	1,263,500	10.0	12,635,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	436.20	70.9	309.10	7,500	2,318,250	12.0	27,819,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	436.20	70.9	309.10	7,500	2,318,250	12.0	27,819,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	436.20	77.2	336.60	3,700	1,245,420	6.0	7,472,520
							0.0	0
～

計		3,958.80	73.0	2,890.50		13,372,520		113,108,120
								0

⑨年額支払賃料	13,372,520 円　×　12ヶ月　＝　 160,470,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,890.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	160,470,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 13,701,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,568,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,108,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,040,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,609,216 円　　　　（　 238,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０５Ｔ　　　　-51	6,875 ( 6,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	8,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,575 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９０５Ｔ　　　　-52	4,323 ( 4,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 60.0]	100 [120.0]	6,065
c	１０３０９０５Ｔ　　　　-57	7,861 ( 7,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	8,366

藤沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,900,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,138,107 円	171,270,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,346,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,735,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,069,107 円　（　　　　　　 48,152 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9064

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,958.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,414,000 円（　　　　　 119,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,609,216 円
②総費用	32,069,107 円
③純収益　①－②	126,540,109 円
④建物等に帰属する純収益	79,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	47,126,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,715,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 949,224,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
藤沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　川井　香苗

印

TEL.

鑑定評価額

1,030,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市南藤沢２番１外｢南藤沢２２－１｣				②地積　(㎡)	666 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1:3	事務所兼店舗ＲＣ8F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	東（駅前広場）道路、北側道	水道、ガス、下水	藤沢駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 47.0 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

藤沢駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

藤沢駅南口エリアの市内の中心的な商業地域で、利用状況等地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持し
て推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市及び隣接市内のＪＲ東海道本線各駅周辺に広がる商業地域である。主な需要者は、地縁性を有する
事業者や、首都圏を中心に事業展開をする事業者も含まれる。個別の立地や画地規模等により価格にばらつきがあり、
価格水準の把握は困難であるが、㎡あたり１５０万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺は、賃貸目的の店舗ビルや事務所ビルが多く、件数は少ないが、投資目的の取引も見受けられる。した
がって市場の実態を反映した比準価格と、投資採算面からアプローチした収益価格を相互に関連付け、さらに地価公示
標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 750,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 50.8]

[105.0]
100

1,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市内の商業中心地においては、店舗等の
需要の減退が見受けられる。

新型コロナの影響によりテナントの撤退も見
られる。地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９２２Ｄ -102	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	１０３０９１５Ｄ -28	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	南東14.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０３０９０５Ｄ -29	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、西3m、角地		商業 (90,400)
d	１０３０９２２Ｄ -90	藤沢市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南東9m、二方路		商業 (100,540)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,160,242	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,185,767	100 [ 70.5]	1,681,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 1,106,795	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,116,756	100 [ 74.2]	1,505,062		1,580,000
c	(　 ) 1,053,075	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,049,944	100 [ 69.8]	1,504,218		1,580,000
d	(　 ) 1,010,543	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	1,107,414	100 [ 71.5]	1,548,831		1,630,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,640,000 円／㎡]

藤沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	159,445,445	32,070,972	127,374,473	79,414,000	47,960,473	（　0.9519） 45,653,574	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,014,523,867 円　　　　（　 1,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所ビル	494.40	ＲＣ8F1B	3,958.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	666 ㎡	17.0 m x 47.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２階を店舗、３階以上を事務所を想定した。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	436.20	57.9	252.56	5,000	1,262,800	10.0	12,628,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	436.20	70.9	309.27	7,500	2,319,525	10.0	23,195,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	436.20	70.9	309.27	7,500	2,319,525	10.0	23,195,250
							0.0	0
3～ 8	事務所	436.20	77.2	336.75	3,700	1,245,975	6.0	7,475,850
							0.0	0
～

計		3,958.80	73.0	2,891.60		13,377,700		103,873,600
								0

⑨年額支払賃料	13,377,700 円　×　12ヶ月　＝　 160,532,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,891.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	160,532,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　％　＝　　 12,842,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	158,489,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,873,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 955,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	159,445,445 円　　　　（　 239,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９１７Ｔ　　　　-40	4,470 ( 4,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 57.6]	100 [100.0]	7,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,563 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９２２Ｔ　　　　-64	6,051 ( 5,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.3]	100 [ 95.0]	7,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,900,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,139,972 円	171,332,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,346,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,735,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,070,972 円　（　　　　　　 48,155 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,958.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,414,000 円（　　　　　 119,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	159,445,445 円
②総費用	32,070,972 円
③純収益　①－②	127,374,473 円
④建物等に帰属する純収益	79,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	47,960,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,653,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,014,523,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520,000 円／㎡）