鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１３ -36	藤沢市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、北5.2m、角地		２低専 (60,80)
b	１０３０９２２ -63	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m市道、南西5m、角地		１低専 (60,80)
c	１０３０９０５Ｄ -16	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０３０９２２ -62	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北西4.1m、二方路		１住居 (80,160)
e	１０３０９２２Ｄ -97	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (51,92)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,867	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	193,765	100 [ 100.0]	193,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 209,495	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	185,273	100 [ 101.0]	183,439		183,000
c	(　 ) 194,152	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	193,383	100 [ 99.0]	195,336		195,000
d	(　 ) 235,537	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	226,704	100 [ 113.3]	200,092		200,000
e	(　 ) 187,648	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	196,835	100 [ 102.0]	192,975		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

藤沢 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,366,828	561,444	2,805,384	1,861,160	944,224	（　0.9696） 915,520	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,073,333 円　　　　（　 92,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	207 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りは１、２階とも２ＤＫ２室を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.00	100.0	82.00	1,700	139,400	2.0	278,800
							1.0	139,400
2～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,750	143,500	2.0	287,000
							1.0	143,500
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		282,900		565,800
								282,900

⑨年額支払賃料	282,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,394,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,394,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,225,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	565,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 282,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,393 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,366,828 円　　　　（　 16,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９１３Ｔ　　　　-34	1,645 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,827 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９１３Ｔ　　　　-33	1,605 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	1,815
c	１０３０９１３Ｔ　　　　-32	1,488 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	100 [ 99.0]	1,850

藤沢 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,844 円	3,394,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,700 円	23,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 561,444 円　（　　　　　　 2,712 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,160 円（　　　　　 8,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,366,828 円
②総費用	561,444 円
③純収益　①－②	2,805,384 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	944,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	915,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,073,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
藤沢 -60　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -60

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

印

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市羽鳥５丁目６９１番４９外｢羽鳥５－１０－５｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	藤沢本町 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.4 ｍ、奥行　約　　 12.7 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５ｍ
市道

交通

施設

藤沢本町駅南西方

1.3km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられる。駅からはやや距離が
あり、総額の嵩む物件の動きはやや鈍い。今後の地価はやや弱含み傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線の各駅を最寄とする藤沢市内の地域で、特に市域中央部に存する住宅地
域である。需要者は市内居住者が中心であるが、都心通勤圏にある為、圏外からの転入者も見られ、細分化された住宅
では１次取得者が大半をしめ、標準規模では２次取得者も見られる。周辺に大型商業施設が配置されるが、総額の嵩む
物件の動きは鈍い。土地は２００㎡程度で３，６００万円台、新築の戸建物件は５，０００万円台の物件が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、アパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。比準価
格は、辻堂駅勢圏であるが地理的に近く類似性の高い事例に基づき試算された。収益価格は、土地価格に見合った収益
を得られず、比準価格に比し低位に求められた。以上、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 267,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[101.0]

100
[144.9]

[100.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる先行き不安感、市内の供給
過多感が市場に影響している。条件の劣る地
域において地価への影響が顕在化し、二極化
が強まっている。

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、大き
な地域要因の変動はない。総額の嵩む物件の
動きはやや鈍く、地価は小幅な下落傾向にあ
る。

大きな個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９２２ -62	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北西4.1m、二方路		１住居 (80,160)
b	１０３０９１３ -36	藤沢市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、北5.2m、角地		２低専 (60,80)
c	１０３０９１７ -39	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０３０９２２ -65	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	226,478	100 [ 124.2]	182,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 190,867	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	183,640	100 [ 100.3]	183,091		183,000
c	(　 ) 201,420	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	198,827	100 [ 97.3]	204,344		204,000
d	(　 ) 183,768	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	174,492	100 [ 95.9]	181,952		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

藤沢 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,371,902	551,440	2,820,462	1,814,240	1,006,222	（　0.9696） 975,633	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,325,688 円　　　　（　 98,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	207 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４戸、平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,650	132,000	2.0	264,000
							1.0	132,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,700	136,000	2.0	272,000
							1.0	136,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		268,000		536,000
								268,000

⑨年額支払賃料	268,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,216,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,216,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,237,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,371,902 円　　　　（　 16,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０５Ｔ　　　　-32	1,645 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９０２Ｔ　　　　-32	1,694 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,801
c	１０３０９１３Ｔ　　　　-33	1,605 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,748

藤沢 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,240 円	3,408,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,400 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,800 円	23,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,440 円　（　　　　　　 2,664 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,240 円（　　　　　 8,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,371,902 円
②総費用	551,440 円
③純収益　①－②	2,820,462 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,006,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	975,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,325,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,200 円／㎡）