鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１５ -25	藤沢市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０３０９０９Ｄ -28	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０３０９１５Ｄ -10	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０３０９１５Ｄ -15	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０３０９１５ -6	藤沢市		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,702	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	135,269	100 [ 102.0]	132,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 153,881	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,881	100 [ 114.8]	132,301		132,000
c	(　 ) 137,532	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,469	100 [ 103.5]	130,888		131,000
d	(　 ) 151,909	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,630	100 [ 106.0]	141,160		141,000
e	(　 ) 158,448	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	161,391	100 [ 120.6]	133,823		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

藤沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,937,436	526,455	2,410,981	1,861,160	549,821	（　0.9696） 533,106	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,106,375 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	11.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要を考慮して、木造２階建てアパートで、各階に約４１㎡の２ＤＫタイプを２戸ずつ想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.00	100.0	82.00	1,482	121,524	2.0	243,048
							1.0	121,524
2～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,528	125,296	2.0	250,592
							1.0	125,296
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		246,820		493,640
								246,820

⑨年額支払賃料	246,820 円　×　12ヶ月　＝　 2,961,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,961,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,813,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 118,998 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,937,436 円　　　　（　 13,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９２２Ｔ　　　　-5	1,567 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９２２Ｔ　　　　-6	2,261 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [144.5]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,613
c	１０３０９２２Ｔ　　　　-7	1,746 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,513

藤沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,855 円	2,961,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,700 円	23,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,455 円　（　　　　　　 2,449 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,160 円（　　　　　 8,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,937,436 円
②総費用	526,455 円
③純収益　①－②	2,410,981 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	533,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,106,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
藤沢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

印

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市渡内４丁目７０５番１７外｢渡内４－１７－４３｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域	北西4.7m市道	水道、ガス、下水	藤沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
７ｍ

交通

施設

藤沢駅北東方

2.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

「藤沢」駅からバス便の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要は値頃感に着目したものが中心、地域要因に変動
はないが、コロナ感染症の影響による不透明な景気動向を反映し、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「藤沢」駅を最寄駅とするバス便の圏域に存する住宅地域である。需要者は藤沢市及び隣接する鎌倉市に
居住する一次取得者が中心であるが、横浜・東京方面への通勤も可能なため、周辺地域からの転入者も見られる。既成
市街地であるため、宅地の新規供給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の
中心となる価格帯は土地２００㎡で２８００万円、土地建物総額で４０００万円台前半が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅からバス便の戸建住宅を主体とした住宅地域である。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益ア
パート等は地主の節税対策が主体であり、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は自用目的の取引である
。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格は関連づけるに留め、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 192,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[143.2]

[100.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により、消費や所得
の動向は不透明な状況にあり、今後の不動産
市況に及ぼす状況に十分留意していく必要が
ある。

鎌倉市との市境に近いバス便の住宅地域。地
域要因に特段の変動はない。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１５ -25	藤沢市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０３０９１５ -24	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０３０９０７Ｄ -4	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,150)
d	１０３０９０７Ｄ -15	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		準住居高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,702	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	148,015	100 [ 101.0]	146,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 187,432	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	182,103	100 [ 111.1]	163,909		164,000
c	(　 ) 134,100	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,630	100 [ 104.0]	124,644		125,000
d	(　 ) 131,232	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,920	100 [ 97.9]	132,707		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

藤沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,895,305	516,781	2,378,524	1,814,240	564,284	（　0.9696） 547,130	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,398,542 円　　　　（　 53,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	11.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して、約４０㎡の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,508	120,640	2.0	241,280
							1.0	120,640
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,533	122,640	2.0	245,280
							1.0	122,640
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		243,280		486,560
								243,280

⑨年額支払賃料	243,280 円　×　12ヶ月　＝　 2,919,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,919,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,291 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,895,305 円　　　　（　 13,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９１５Ｔ　　　　-36	1,669 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９１１Ｔ　　　　-35	1,373 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,581 円	2,919,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,400 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,800 円	23,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 516,781 円　（　　　　　　 2,404 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,240 円（　　　　　 8,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,895,305 円
②総費用	516,781 円
③純収益　①－②	2,378,524 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	564,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,398,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,000 円／㎡）