鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９０２ -29	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
b	１０３０９０７Ｄ -11	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０３０９０７Ｄ -15	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		準住居高度2種最高20m (70,160)
d	１０３０９１５ -25	藤沢市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０３０９０９Ｄ -10	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,308	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	167,531	100 [ 126.0]	132,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 142,669	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	123,977	100 [ 97.8]	126,766		129,000
c	(　 ) 131,232	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	121,414	100 [ 93.0]	130,553		133,000
d	(　 ) 131,702	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.4]	136,027	100 [ 112.2]	121,236		124,000
e	(　 ) 147,343	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	138,444	100 [ 115.9]	119,451		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

鎌倉 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,678,059	352,460	1,325,599	1,141,720	183,879	（　0.9696） 178,289	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,714,354 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.00	Ｗ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	209 ㎡	12.4 m x 16.9 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,500	141,000	2.0	282,000
							1.0	141,000
～

～

～

～

計		94.00	100.0	94.00		141,000		282,000
								141,000

⑨年額支払賃料	141,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,692,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,692,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 84,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,607,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	282,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 141,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 67,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,678,059 円　　　　（　 8,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９１３Ｔ　　　　-10	1,588 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,566 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９２１Ｔ　　　　-8	1,630 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	1,539
c	１０３０９０９Ｔ　　　　-59	1,585 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.2]	100 [100.0]	1,542

鎌倉 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,000 円	14,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	50,760 円	1,692,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,100 円	14,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	14,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,600 円	14,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 352,460 円　（　　　　　　 1,686 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,141,720 円（　　　　　 5,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,678,059 円
②総費用	352,460 円
③純収益　①－②	1,325,599 円
④建物等に帰属する純収益	1,141,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,714,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
鎌倉 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -30

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　加藤　鉄

印

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市城廻字中村４２３番１２８				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南西7.5m市道	水道、ガス、下水	大船 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　北７
．５ｍ市道

交通

施設

大船駅西方

2.9km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

鎌倉市北西部の丘陵地に造成された戸建住宅地域である。地域環境の変化は特に見られない。新型コロナの影響
による景況感の悪化で地価は下落となり、今後も下落傾向が続くことを予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

ＪＲ大船駅を最寄駅とする住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。その中でも城廻、玉縄地区の戸建住宅地域が中心と
なる。需要層は市内在住者、その外に都心への通勤圏内でもあることから、圏外からの転入者も見受けられる。画地も
整然と配置され良好な住宅地域ではあるがバス圏の住宅地域のため需要は弱含みである。土地は２００㎡程度で２，７
００万円前後、新築戸建住宅の場合４，５００万円前後が標準的と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、戸建住宅の貸家等を除けば、収益物件は殆
ど見られない。このため、土地の元本価値に見合う賃料水準は未だ形成されてはおらず収益価格は非常に低位に留まっ
たものと推察される。従って、居住の快適性等を重視する自用目的での取引実態を反映した信頼性の高い取引事例に基
づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[102.0]

100
[104.0]

[102.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横ばいで高齢化率は県内でも最高
水準。観光地としても知られるが新型コロナ
の影響で観光客は激減した。一部の住宅地の
地価は下落した。

市北西部の丘陵地に造成された住宅地域であ
り、大船駅からバス利用が中心となる。新型
コロナの影響による景況感の悪化で地価は下
落となった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９０７ -9	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１０３０９０７Ｄ -4	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,150)
c	１０３０９０９Ｄ -10	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０３０９０８ -15	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東5m、角地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,759	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,772	100 [ 84.4]	124,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 134,100	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	116,531	100 [ 92.9]	125,437		128,000
c	(　 ) 147,343	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	139,109	100 [ 103.8]	134,016		137,000
d	(　 ) 152,801	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	146,809	100 [ 110.1]	133,342		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

鎌倉 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,713,286	353,526	1,359,760	1,141,720	218,040	（　0.9696） 211,412	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,404,417 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.73	Ｗ2	94.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	209 ㎡	12.4 m x 16.9 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅地域であり、現況利用に基づく木造２階建戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	94.40	100.0	94.40	1,525	143,960	2.0	287,920
							1.0	143,960
～

～

～

～

計		94.40	100.0	94.40		143,960		287,920
								143,960

⑨年額支払賃料	143,960 円　×　12ヶ月　＝　 1,727,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 94.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,727,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,641,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,407 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,713,286 円　　　　（　 8,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０６Ｔ　　　　-36	1,588 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,592 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９０２Ｔ　　　　-14	1,381 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,000 円	14,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,826 円	1,727,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,100 円	14,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	14,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,600 円	14,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 353,526 円　（　　　　　　 1,692 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 94.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,141,720 円（　　　　　 5,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,713,286 円
②総費用	353,526 円
③純収益　①－②	1,359,760 円
④建物等に帰属する純収益	1,141,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,404,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）