鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１０ -17	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ台形	東11.1m県道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -22	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
c	１０３１００５ -1	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南東7.4m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
d	１０３１０１５Ｄ -262	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)
e	１０３１２０４ -28	秦野市		建付地	（　）	不整形	北東9m県道、北西6m、南西6m、三方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,448	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,344	100 [ 118.1]	71,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,400
b	(　 ) 115,304	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,610	100 [ 139.0]	84,612		84,600
c	(　 ) 91,118	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	102,660	100 [ 131.1]	78,307		78,300
d	(　 ) 90,896	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	90,631	100 [ 133.9]	67,686		67,700
e	(　 ) 60,692	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	62,819	100 [ 100.5]	62,506		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,900 円／㎡]

平塚 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,018,386	4,259,924	24,758,462	15,293,400	9,465,062	（　0.9446） 8,940,698	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	190,227,617 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	900.00	Ｓ2	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,351 ㎡	47.8 m x 71.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、有効需要、敷地規模等より倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,800.00	100.0	1,800.00	1,453	2,615,400	6.0	15,692,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,615,400		15,692,400
								0

⑨年額支払賃料	2,615,400 円　×　12ヶ月　＝　 31,384,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,384,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,510,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,874,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,692,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,018,386 円　　　　（　 8,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-13	1,482 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.7]	100 [100.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,453 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-23	1,290 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.8]	100 [100.0]	1,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	156,924 円	31,384,800　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,760,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,704,000 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,259,924 円　（　　　　　　 1,271 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,293,400 円（　　　　　 4,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,018,386 円
②総費用	4,259,924 円
③純収益　①－②	24,758,462 円
④建物等に帰属する純収益	15,293,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,465,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,940,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,227,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
平塚 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

印

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市大神字下堤外３３４１番１８				②地積　(㎡)	3,351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度4種最高31m
	1:1.5	工場	中小規模工場が建ち並ぶ相模川沿いの工業地域	東7m市道	水道、ガス、下水	平塚 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.8 ｍ、奥行　約　　 71.1 ｍ、規模　　 3,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

7.0km

法令

規制

工専
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外部の既存の工業団地で、周辺部のツインシティ大神土地区画整理事業の余波等により、一層の土地利用が期
待される。今後も工場兼倉庫地としての現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は平塚市を中心に、周辺部の内陸型工業地域を含み、広域的に把握される。主な需要者は、自己使用目的の
製造業、配送業者等である。新東名高速厚木南インターチェンジ開設や周辺のツインシティ大神土地区画整理事業等の
影響を受け、土地需要は堅調である。工場地の取引価格の水準は、個別的要因等が反映されることが多いため、幅が大
きく、概ね７～１２万円／㎡台に分布している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においては、自己使用の工場、配送所等が多く、また、土地投資額に見合う賃料水準は形成されていない
ことから収益価格が低位に試算された。したがって、取引市場での市場性を反映する比準価格を標準として収益価格を
参酌のうえ、代表標準地との均衡、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[126.7]

[100.0]
100

71,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平塚市の人口は概ね横ばいながら直近１年は
微減傾向で、高齢化も進んでいる。コロナ禍
の影響もあり、景況感は不透明である。

郊外部の既存の工業団地で、周辺部の整備、
高速道路インターチェンジの開設等の影響で
より一層の土地利用が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１０ -17	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ台形	東11.1m県道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -290	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m町道、北西5m、角地		工業 (70,200)
c	１０３１００５ -1	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南東7.4m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
d	１０３０９０６ -29	海老名市		更地	（　）	正方形	東21m県道、南8m、西6.5m、北7m、四方路		｢調区｣ (60,100)
e	１０３１００５Ｄ -12	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,448	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,262	100 [ 116.4]	72,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 75,578	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,018	100 [ 105.9]	71,783		71,800
c	(　 ) 91,118	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	98,407	100 [ 137.7]	71,465		71,500
d	(　 ) 108,880	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,969	100 [ 144.4]	76,156		76,200
e	(　 ) 79,800	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,987	100 [ 118.0]	72,023		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

平塚 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,570,897	4,351,084	23,219,813	15,293,400	7,926,413	（　0.9446） 7,487,290	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	159,304,043 円　　　　（　 47,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	900.00	Ｓ2	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,351 ㎡	47.8 m x 71.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,800.00	100.0	1,800.00	1,323	2,381,400	6.0	14,288,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,381,400		14,288,400
								0

⑨年額支払賃料	2,381,400 円　×　12ヶ月　＝　 28,576,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,576,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,143,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,433,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,288,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,570,897 円　　　　（　 8,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-18	1,109 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-21	1,285 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,353
c	１０３１００６Ｔ　　　　-23	1,290 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,330

平塚 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	142,884 円	28,576,800　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,865,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,704,000 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,351,084 円　（　　　　　　 1,298 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,293,400 円（　　　　　 4,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,570,897 円
②総費用	4,351,084 円
③純収益　①－②	23,219,813 円
④建物等に帰属する純収益	15,293,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,926,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,487,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,304,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,500 円／㎡）