鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -29	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -22	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
c	１０３１０１５Ｄ -19	平塚市		更地	（　）	長方形	南18.5m区画街路、中間画地		準工高度地区地区計画等 (60,200)
d	１０３１０１５Ｄ -81	平塚市		更地	（　）	不整形	東27m国道、南19m、二方路		準工高度地区地区計画等 (70,200)
e	１０３１０１５Ｄ -88	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7.5m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,940	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,515	100 [ 108.2]	105,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 115,304	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,187	100 [ 108.2]	109,230		109,000
c	(　 ) 92,040	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,353	100 [ 97.3]	97,999		98,000
d	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	131,937	100 [ 119.0]	110,871		111,000
e	(　 ) 152,066	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,259	100 [ 137.8]	112,670		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

平塚 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,039,744	6,847,920	34,191,824	21,321,000	12,870,824	（　0.9446） 12,157,780	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	258,676,170 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,102 ㎡	68.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫：一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	1,197	1,795,500	3.0	5,386,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		3,591,000		10,773,000
								0

⑨年額支払賃料	3,591,000 円　×　12ヶ月　＝　 43,092,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,092,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,154,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,937,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,773,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,039,744 円　　　　（　 13,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００６Ｔ　　　　-20	1,244 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-21	1,285 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	927,000 円	309,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	430,920 円	43,092,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,472,000 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,847,920 円　（　　　　　　 2,208 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,321,000 円（　　　　　 6,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,039,744 円
②総費用	6,847,920 円
③純収益　①－②	34,191,824 円
④建物等に帰属する純収益	21,321,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,870,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,157,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,676,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
平塚 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-2

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

印

TEL.

鑑定評価額

320,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市四之宮１丁目７１１番外｢四之宮１－２－４４｣				②地積　(㎡)	3,102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度4種最高31m
	1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫等が立地する工業地域	南7.3m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 3,150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国、県道に近い工業地域

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

2.3km

法令

規制

工業
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は工場や倉庫が立地している。工業地に対する需要は物流用地をはじめ全体的に堅調で底堅く推移して
おり、今後も上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は平塚市を中心に湘南・県央エリアの工業地域に広がっている。主な需要者は、神奈川県内外の事業法人で
、製造業や食品加工業、運送業などを営むための工場や倉庫、事業所などを探している。また、賃貸用物流施設を開発
する不動産業者の用地ニーズも増加している。工業地の供給は限定的であるため、需給はやや引き締まっており、地価
は上昇基調にある。価格帯は平米単価７万円から１２万円程度であるが、地積が１万平米を超えるとより高くなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地積は、賃貸用物流施設用地としては小さく、事業法人の自用目的の実需取引が中心となるため、比準価
格の方が市場参加者の属性や行動、価格判断の実態を反映して説得力が高いといえる。一方で倉庫や事業所の賃貸需要
もみられるが、市場での価格水準は実需に基づく取引価格により形成される側面が強いため、収益価格は検証にとどめ
るのが妥当と判断する。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に、収益価格を参考として上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによって市内の経済活動は影響を
受けており、徐々に回復しつつあるものの宿
泊業や飲食業などの先行きは不透明である。

工場や倉庫が建ち並ぶ工業地域で、物流用地
や事業用地に対する需要を背景に地価はやや
上昇基調である。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１１ -17	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -81	平塚市		更地	（　）	不整形	東27m国道、南19m、二方路		準工高度2種最高15m 地区計画等 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -22	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
d	１０３１００５ -2	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.4m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,392	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	95,602	100 [ 89.0]	107,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	134,502	100 [ 125.3]	107,344		107,000
c	(　 ) 115,304	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,533	100 [ 110.1]	107,659		108,000
d	(　 ) 114,853	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	106,082	100 [ 100.0]	106,082		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

平塚 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,028,167	8,240,236	40,787,931	27,738,000	13,049,931	（　0.9446） 12,326,965	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	262,275,851 円　　　　（　 84,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,773.31	Ｓ2	3,546.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	3,102 ㎡	68.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	3,546.62	100.0	3,546.62	1,197	4,245,304	3.0	12,735,912
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,546.62	100.0	3,546.62		4,245,304		12,735,912
								0

⑨年額支払賃料	4,245,304 円　×　12ヶ月　＝　 50,943,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,546.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,943,648 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,037,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,905,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,735,912 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,028,167 円　　　　（　 15,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００６Ｔ　　　　-20	1,244 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.8]	100 [115.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-23	1,290 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	100 [115.0]	1,249
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,206,000 円	402,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	509,436 円	50,943,648　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,504,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,216,000 円	402,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,240,236 円　（　　　　　　 2,656 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	402,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 3,546.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,738,000 円（　　　　　 8,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,028,167 円
②総費用	8,240,236 円
③純収益　①－②	40,787,931 円
④建物等に帰属する純収益	27,738,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,049,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,326,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,275,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,600 円／㎡）