鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００１ -20	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		準工高度地区2種15m (60,200)
b	１０３１００４ -31	平塚市		更地	（　）	不整形	西4.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,180)
c	１０３１０１５Ｄ -61	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０３１０１５ -54	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
e	１０３１０１５Ｄ -74	平塚市		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,845	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	148,499	100 [ 100.0]	148,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 150,998	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	153,617	100 [ 98.0]	156,752		158,000
c	(　 ) 136,056	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,376	100 [ 95.9]	141,164		143,000
d	(　 ) 140,625	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,344	100 [ 95.9]	146,344		148,000
e	(　 ) 130,293	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	133,789	100 [ 93.1]	143,705		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

平塚 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,901,021	632,810	3,268,211	2,411,880	856,331	（　0.9689） 829,699	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,593,980 円　　　　（　 79,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｗ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプで平均専有面積約５３．００㎡の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.00	100.0	106.00	1,510	160,060	1.0	160,060
							0.0	0
2～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,550	164,300	1.0	164,300
							0.0	0
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		324,360		324,360
								0

⑨年額支払賃料	324,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,892,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,892,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 162,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,897,907 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	324,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,901,021 円　　　　（　 18,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００６Ｔ　　　　-5	1,262 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１０１５Ｔ　　　　-19	1,379 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,595
c	１０２１００４Ｔ　　　　-16	1,416 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,586

平塚 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,810 円	4,060,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,400 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,810 円　（　　　　　　 3,042 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,411,880 円（　　　　　 11,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,901,021 円
②総費用	632,810 円
③純収益　①－②	3,268,211 円
④建物等に帰属する純収益	2,411,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	856,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	829,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,593,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
平塚 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -16

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

印

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市四之宮２丁目１０８番４｢四之宮２－１２－４６｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 200 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 207 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

平塚駅北方

2.8km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の住宅地域で生活利便性が確保されており周囲ではミニ開発による戸建住宅の新規供給もみられるが、近隣
地域の価格形成に影響を与える大規模計画等はなく、地価は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚駅からは徒歩圏外の自家用車利用が生活の前提となる平塚市北部の地域である。典型的な需要者は
、市内や茅ケ崎市や厚木市などの周辺都市に通勤する一次取得者で、市内に地縁を有している。市外からの転入者は少
なく地価はやや弱含みである。土地は総額１５００万円から３０００万円程度、新築戸建で総額３０００万円から４０
００万円程度が取引の中心的な価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に賃貸用アパートやマンションもみられるが、多くは従来から土地を所有している地主によるものであり、新規に
土地を取得して共同住宅を建築するケースは土地建物一体での収益性が劣ることから限定的である。一方、比準価格は
同一需給圏内で取引された自用目的の事例を中心に試算されており収益価格よりも説得力は高いと判断できる。従って
、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[101.0]

100
[114.5]

[101.0]
100

144,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによって市内の経済活動は影響を
受けており、徐々に回復しつつあるものの宿
泊業や飲食業などの先行きは不透明である。

周辺地域で商業施設の集積がみられ生活利便
性を有する。駅からの遠隔地で需要者は限定
的で地価は弱含みで推移している。地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００４ -31	平塚市		更地	（　）	不整形	西4.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,180)
b	１０３１０１５Ｄ -6	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6m、角地		工業高度4種最高31m (70,200)
c	１０３１００１ -20	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)
d	１０３１０１５Ｄ -43	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,998	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,394	100 [ 101.9]	147,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 143,510	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	135,317	100 [ 92.7]	145,973		147,000
c	(　 ) 142,845	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	148,499	100 [ 101.0]	147,029		148,000
d	(　 ) 128,096	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	125,940	100 [ 86.0]	146,442		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

平塚 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,830,008	587,692	3,242,316	2,357,880	884,436	（　0.9685） 856,576	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,795,608 円　　　　（　 80,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅、２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積約５３㎡、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.00	100.0	105.00	1,481	155,505	1.0	155,505
							0.0	0
2～ 2	居宅	105.00	100.0	105.00	1,559	163,695	1.0	163,695
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		319,200		319,200
								0

⑨年額支払賃料	319,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,830,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 156,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,830,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 156,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 159,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,826,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,830,008 円　　　　（　 18,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１５Ｔ　　　　-18	1,264 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [102.9]	100 [ 97.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,559 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１００２Ｔ　　　　-3	1,455 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.7]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	29,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,592 円	3,986,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,692 円　（　　　　　　 2,825 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,357,880 円（　　　　　 11,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,830,008 円
②総費用	587,692 円
③純収益　①－②	3,242,316 円
④建物等に帰属する純収益	2,357,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	856,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,795,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,700 円／㎡）