鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１２ -6	平塚市		建付地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０３１００５ -49	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、南5m、角地		１低専 (60,80)
c	１０３１００３ -43	平塚市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０３１００９ -37	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０３１００３ -37	平塚市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,018	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,247	100 [ 98.0]	76,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 ) 70,378	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,235	100 [ 90.6]	74,211		75,000
c	(　 ) 79,351	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,465	100 [ 97.9]	79,127		79,900
d	(　 ) 72,404	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,390	100 [ 92.0]	77,598		78,400
e	(　 ) 82,848	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	80,551	100 [ 101.0]	79,753		80,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,300 円／㎡]

平塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,328,311	378,396	1,949,915	1,480,560	469,355	（　0.9689） 454,758	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,095,160 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	170 ㎡	10.9 m x 15.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模等を勘案し、２ＤＫタイプ（約３２㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	64.00	100.0	64.00	1,497	95,808	2.0	191,616
							1.0	95,808
～ 2	住宅	64.00	100.0	64.00	1,528	97,792	2.0	195,584
							1.0	97,792
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		193,600		387,200
								193,600

⑨年額支払賃料	193,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,323,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,323,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,230,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,328,311 円　　　　（　 13,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１３Ｔ　　　　-2	1,640 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１００２Ｔ　　　　-3	1,455 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,696 円	2,323,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,800 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 378,396 円　（　　　　　　 2,226 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,480,560 円（　　　　　 8,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,328,311 円
②総費用	378,396 円
③純収益　①－②	1,949,915 円
④建物等に帰属する純収益	1,480,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	469,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,095,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
平塚 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　河野　廣

印

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市公所字宮の前２１７番６				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	平塚 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

平塚駅北西方

5.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域として、現状の住環境を当面維持するものと予測する。最寄駅からの
バス便エリアに位置して引き続き需要は軟調、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線「平塚」駅の北西方に位置するバス便エリアの住宅地域が圏域となる。需要者は平塚市
居住者が中心となるが、価格帯からして近隣市町居住の第一次取得者も見られる。新型コロナ感染拡大の影響の下、同
一需給圏内において新築戸建の分譲事例はほとんど見られず、需給はさらに軟調化して、地価の下落幅は拡大傾向にあ
る。土地は１，３００万円前後の物件が取引の中心となっており、新築戸建は２，１００万円程度となると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い旭地区等の公所、根坂間等における多数の取引事例を収集し、個別的要
因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力並びに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が住宅地域に
該当して居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあり、低位に試算されたと判断した。よって比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,700 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[101.0]

100
[116.9]

[101.0]
100

75,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は一時的で、平塚市の住
宅地の地価は、駅徒歩圏では回復、バス便エ
リアは下落が続いており、全体として下落幅
が若干拡大した。

平塚駅の北西方約５．８ｋｍも離れたバス便
エリアに位置して交通利便性が劣るため、需
要はなお軟調。地価の下落幅は前年と比較し
て拡大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１２ -6	平塚市		建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０３１０１５Ｄ -14	平塚市		更地	（　）	長方形	北4.8m市道、東4m、角地		１低専 (60,80)
c	１０３１００５ -49	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.3m市道、南西5m、角地		１低専 (60,80)
d	１０３１０１５Ｄ -17	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０３１００９ -37	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		１低専 (50,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,018	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	70,258	100 [ 92.0]	76,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 80,882	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,621	100 [ 102.0]	74,138		74,900
c	(　 ) 70,378	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,303	100 [ 91.8]	73,315		74,000
d	(　 ) 86,290	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	83,214	100 [ 103.0]	80,790		81,600
e	(　 ) 72,404	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,101	100 [ 90.9]	78,219		79,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,400 円／㎡]

平塚 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,211,281	346,648	1,864,633	1,355,380	509,253	（　0.9685） 493,212	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,670,824 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	170 ㎡	10.9 m x 15.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプで平均専有面積約３０㎡の２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,500	90,000	1.0	90,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,530	91,800	1.0	91,800
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		181,800		181,800
								0

⑨年額支払賃料	181,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,181,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,181,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 92,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,209,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	181,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,211,281 円　　　　（　 13,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００６Ｔ　　　　-2	1,746 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,531 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１０１５Ｔ　　　　-16	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,500 円	16,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,048 円	2,301,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,200 円	16,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,900 円	16,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,900 円	16,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 346,648 円　（　　　　　　 2,039 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,900,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,355,380 円（　　　　　 7,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,211,281 円
②総費用	346,648 円
③純収益　①－②	1,864,633 円
④建物等に帰属する純収益	1,355,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	509,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	493,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,670,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）