鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０３Ｄ -42	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３０８０９ -13	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東5.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３０８０９ -15	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北10m、西10m、三方路		工業土砂災害警戒区域高度地区 (70,200)
d	１０３０８１２Ｄ -25	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南東12m県道、中間画地		２住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
e	１０３０８０９Ｄ -28	三浦市		更地	（　）	正方形	南西4m市道、中間画地		工業高度2種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	100,858	100 [ 103.5]	97,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,400
b	(　 ) 85,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,186	100 [ 86.4]	98,595		98,600
c	(　 ) 70,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,868	100 [ 72.7]	94,729		94,700
d	(　 ) 71,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	89,255	100 [ 95.4]	93,559		93,600
e	(　 ) 49,242	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,371	100 [ 53.2]	89,043		89,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

横須賀 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,508,805	2,114,680	8,394,125	6,904,040	1,490,085	（　0.9704） 1,445,978	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,352,510 円　　　　（　 49,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	572 ㎡	24.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性から倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	680.00	100.0	680.00	1,350	918,000	5.0	4,590,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		680.00	100.0	680.00		918,000		4,590,000
								0

⑨年額支払賃料	918,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,465,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,590,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,508,805 円　　　　（　 18,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０４Ｔ　　　　-4	1,568 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０８０３Ｔ　　　　-6	1,364 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,000 円	88,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,480 円	11,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,400 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,114,680 円　（　　　　　　 3,697 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,904,040 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,508,805 円
②総費用	2,114,680 円
③純収益　①－②	8,394,125 円
④建物等に帰属する純収益	6,904,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,490,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,445,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,352,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横須賀 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 9-5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　大久保　芳男

印

TEL.

鑑定評価額

53,800,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市森崎１丁目２４５番５｢森崎１－１８－１９｣				②地積　(㎡)	572 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:1	倉庫Ｓ2	中小規模作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	西7.9m市道	水道、ガス、下水	北久里浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 85 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 570 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

北久里浜駅南西方

800m

法令

規制

工業
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

長年、周辺は工業地域としての利用がなされてきたが、各種利便性が良好なため、将来的には他用途へ移行する
可能性もあると考えられる。当面の間は、地価はほぼ横ばいないしは微減傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね横須賀市及びその周辺の内陸部・臨海部の工業地域である。需要者の中心は中小規模の工場経営者
、倉庫業者等である。標準地の周辺では、事業所数等はさほど変化はみられない。また、事業所を拡張するための投資
もさほど期待はできない。規模・用途等により個別性が強く、市場の中心価格帯を把握するのは困難であるが、倉庫等
の用途の工業地で平米あたり９～１０万円程度が価格帯の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の周辺では、貸工場・貸倉庫等も散見されるが、取引の中心は自己使用目的の工場地・倉庫地としての取引であ
る。そのため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価にお
いては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また、代表標準地
の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 73.6]

[100.0]
100

93,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にある。感染拡
大の防止策を講じつつ、持ち直していくこと
が期待される。

佐原インターチェンジに近い工業地域である
。地価はほぼ横ばいないしは微減傾向で推移
している。

格別の個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０９ -13	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東5.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３０８０３Ｄ -42	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３０８０９ -15	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北10m、西10m、三方路		工業土砂災害警戒区域高度地区 (70,200)
d	１０３０８０３Ｄ -58	横須賀市		更地	（　）	不整形	西12m市道、南16m、角地		準工高度2種最高20m 地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,186	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,930	100 [ 88.9]	95,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,500
b	(　 ) 121,029	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	100,252	100 [ 105.9]	94,667		94,700
c	(　 ) 70,934	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,592	100 [ 80.1]	85,633		85,600
d	(　 ) 45,092	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	67,062	100 [ 86.2]	77,798		77,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.1	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

横須賀 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,789,040	2,123,493	8,665,547	6,904,040	1,761,507	（　0.9704） 1,709,366	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	33,516,980 円　　　　（　 58,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	340.00	ＬＳ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	572 ㎡	24.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用と同じく倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	680.00	100.0	680.00	1,386	942,480	5.0	4,712,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		680.00	100.0	680.00		942,480		4,712,400
								0

⑨年額支払賃料	942,480 円　×　12ヶ月　＝　 11,309,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,309,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,744,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,712,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,789,040 円　　　　（　 18,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０３Ｔ　　　　-6	1,364 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	1,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０８１２Ｔ　　　　-12	1,371 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,568
c	１０３０８１２Ｔ　　　　-13	1,067 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,197

横須賀 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,000 円	88,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	339,293 円	11,309,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,400 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,123,493 円　（　　　　　　 3,712 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,904,040 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,789,040 円
②総費用	2,123,493 円
③純収益　①－②	8,665,547 円
④建物等に帰属する純収益	6,904,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,761,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,709,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,516,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,600 円／㎡）