別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 横須賀 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 5-12 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛 印  TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市池上４丁目３９０４番１外 ｢池上４－１－４｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300) 1:1.5 銀行 ＲＣ3 道路沿いに飲食店、 小売店舗等が多い商 業地域 北東18m市道 水道、下水 衣笠 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 衣笠駅北西方 1.7km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高31m 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに存する旧来からの近隣商業地域である。繁華性の程度は高くない。格別の変動要因はなく、当面 は概ね現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として三浦半島一円の商業地域、特に横須賀市内の近隣商業地域一円と判定した。想定される需要者 は、一般顧客を対象とする飲食・小売店舗等の事業者・法人等と把握され、大半が小規模物件に対する需要である。買 回り品等の購入は横浜への流出が顕著で、地元商店街の客足は減少にあり需要は弱含みで衰退傾向が持続している。取 引の中心価格帯は、取引自体が少ないこともあり見出し辛い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣型の路線商業地域であり、大半が自用の店舗であるため、賃貸目的の店舗は相対的に極めて少ない。そのため収益 性を十分に反映した賃貸市場が形成されておらず成熟の程度はやや低い。よって本件においては、豊富な資料に基づき 市場性を反映して導出された比準価格を重視し収益価格を関連付け、また代表標準地の公示価格を規準とした価格との 均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 5-5                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で市場はや や不透明感が漂う。特に事務所・店舗に関し ては厳しい状況になると予測される。 県道沿いに小規模店舗が建ち並ぶ商業地域で あるが繁華性の程度は低い。格別な地域要因 の変動要因は認められない。 繁華性の低い既存近隣商業地域。格別な個別 的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％