鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０１Ｄ -22	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m県道、北東2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１０３０８０４Ｄ -18	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.8m市道、北東7m、角地		商業高度3種最高31m (100,600)
c	１０３０８０１Ｄ -5	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,400)
d	１０３０８０１Ｄ -36	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (100,400)
e	１０３０８０８Ｄ -63	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北西3.1m私道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,519	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,272	100 [ 117.2]	317,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 203,160	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	195,862	100 [ 63.3]	309,419		316,000
c	(　 ) 179,297	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,042	100 [ 50.4]	353,258		360,000
d	(　 ) 235,205	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,794	100 [ 59.7]	391,615		399,000
e	(　 ) 242,883	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,697	100 [ 61.1]	393,939		402,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -8.9	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -23.8	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

横須賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,216,187	23,452,011	93,764,176	85,063,000	8,701,176	（　0.9232） 8,032,926	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	160,658,520 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	572.30	ＲＣ10F1B	4,449.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m 高度利用地区	90 ％	600 ％	600 ％	718 ㎡	13.0 m x 39.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は各階フロアー貸し、住宅はファミリータイプ想定、平均専有面積約６０㎡程度、タワー式駐車場想定

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.67	80.0	382.14	4,858	1,856,436	8.0	14,851,488
							0.0	0
2～ 2	店舗	505.85	85.0	429.97	4,129	1,775,346	6.0	10,652,076
							0.0	0
3～ 4	住宅	528.62	90.0	475.76	2,385	1,134,688	1.0	1,134,688
							1.0	1,134,688
5～10	住宅	306.09	90.0	275.48	2,580	710,738	1.0	710,738
							1.0	710,738
地下 1～ 1		572.30

計		4,449.60	76.8	3,416.51		10,165,586		32,037,368
								6,533,804

⑨年額支払賃料	10,165,586 円　×　12ヶ月　＝　 121,987,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,416.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,987,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,989,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	114,877,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,037,368 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,533,804 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,043,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,216,187 円　　　　（　 163,254 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８１０Ｔ　　　　-1	4,109 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 78.4]	100 [115.0]	4,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,890 円/㎡　月額支払賃料（　 4,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０８０８Ｔ　　　　-107	4,679 ( 4,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	5,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,746,011 円	124,867,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 951,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,452,011 円　（　　　　　　 32,663 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 4,449.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	85,063,000 円（　　　　　 118,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,216,187 円
②総費用	23,452,011 円
③純収益　①－②	93,764,176 円
④建物等に帰属する純収益	85,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,701,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,032,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,658,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
横須賀 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-6

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　冨樫　絵美

印

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市本町３丁目３１番				②地積　(㎡)	718 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度3種最高31m 高度利用地区 (90,600)
	台形 1:3	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ10F1B	店舗等が建ち並ぶ再開発された駅前商業地域	西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	汐入駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前に店舗兼共同住宅、文化
施設、ホテル等が集積する

街

路

駅前広場

交通

施設

汐入駅北東方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(90,600)
防火
高度3種最高31m
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

再開発による店舗兼共同住宅、ホテル、劇場等が建ち並ぶ汐入駅に近接した商業地域であり、利便性から一定の
需要が見込まれる。大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 359,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京急沿線、ＪＲ横須賀線沿線で三浦半島及び横浜市南部に至る商業地域である。京急本線汐入駅の駅前
商業地域に位置し、売買・賃貸ともに一定の引き合いが認められる。典型的な需要者は店舗や事務所の自己利用を目的
とした地元企業等が主となり、一部に収益目的の不動産投資も見受けられる。市場の中心価格帯は、取引が少なく、物
件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が駅前商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格は
説得力を有するが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.7]

[102.0]
100

353,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症により先行きが不
透明な状況にあるが、現時点では価格形成に
大きな影響は見られない。

駅前広場に接面した商業地域で店舗兼共同住
宅、劇場、ホテル等が建ち並ぶ。地域的な変
動要因は特に見当たらない。

規模・形状は概ね標準的、西側で駅前広場に
接面する三方路画地である。個別的要因に変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０１Ｄ -45	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北34m国道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
b	１０３０８１２Ｄ -43	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,360)
c	１０３０８０１ -9	逗子市		貸家建付地	（　）	不整形	南東10.2m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	１０３０８０８Ｄ -48	逗子市		更地	（　）	袋地等	北西23m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,250	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	345,068	100 [ 89.3]	386,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 255,014	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,699	100 [ 79.3]	317,401		324,000
c	(　 ) 350,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	335,456	100 [ 104.8]	320,092		326,000
d	(　 ) 479,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	458,374	100 [ 120.3]	381,026		389,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 359,000 円／㎡]

横須賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,326,898	23,418,522	93,908,376	85,063,000	8,845,376	（　0.9232） 8,166,051	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	163,321,020 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	549.70	ＲＣ10F1B	4,448.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m 高度利用地区	90 ％	600 ％	600 ％	718 ㎡	13.0 m x 39.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３階から１０階まで３ＬＤＫ、平均専有面積約６８．５㎡、戸数３８戸の共同住宅及びタワー式駐車場を想定

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.67	80.0	382.14	4,837	1,848,411	8.0	14,787,288
							1.0	1,848,411
2～ 2	店舗	505.85	85.0	429.97	4,111	1,767,607	8.0	14,140,856
							1.0	1,767,607
3～ 4	住宅	528.12	90.0	475.31	2,419	1,149,775	1.0	1,149,775
							1.0	1,149,775
5～10	住宅	306.09	90.0	275.48	2,515	692,832	1.0	692,832
							1.0	692,832
地下 1～ 1		572.30

計		4,448.60	76.8	3,415.61		10,072,560		35,384,686
								10,072,560

⑨年額支払賃料	10,072,560 円　×　12ヶ月　＝　 120,870,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,415.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,870,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,900,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,850,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,384,686 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 325,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,072,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,150,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,326,898 円　　　　（　 163,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０８Ｔ　　　　-107	4,679 ( 4,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,006 円/㎡　月額支払賃料（　 4,837 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０８０３Ｔ　　　　-115	4,686 ( 4,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,933
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,712,522 円	123,750,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 951,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,418,522 円　（　　　　　　 32,616 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 4,448.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	85,063,000 円（　　　　　 118,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,326,898 円
②総費用	23,418,522 円
③純収益　①－②	93,908,376 円
④建物等に帰属する純収益	85,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,845,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,166,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,321,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）