鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -62　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０７Ｄ -7	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.2m私道、中間画地		１低専宅地造成工事規制 (40,80)
b	１０３０８０７Ｄ -22	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.1m市道、中間画地		１低専宅地造成工事規制 (40,80)
c	１０３０８１２Ｄ -58	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東6m、角地		１低専 (50,80)
d	１０３０８０２ -27	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 宅造規制区域 (70,180)
e	１０３０８１１Ｄ -65	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,066	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,636	100 [ 93.2]	127,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 127,397	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	117,405	100 [ 93.0]	126,242		126,000
c	(　 ) 134,035	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	126,818	100 [ 98.8]	128,358		128,000
d	(　 ) 125,192	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,019	100 [ 97.5]	124,122		124,000
e	(　 ) 122,245	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,001	100 [ 99.8]	122,245		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

横須賀 -62　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,113,432	724,678	3,388,754	2,702,740	686,014	（　0.9685） 664,405	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,027,549 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -62　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.90	Ｗ2	210.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	176 ％	207 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

当該地域における２階建共同住宅ファミリータイプ（総戸数６戸）を想定。平有専有面積約３５．１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.30	100.0	105.30	1,634	172,060	1.0	172,060
							1.0	172,060
2～ 2	住宅	105.30	100.0	105.30	1,651	173,850	1.0	173,850
							1.0	173,850
～

～

～

計		210.60	100.0	210.60		345,910		345,910
								345,910

⑨年額支払賃料	345,910 円　×　12ヶ月　＝　 4,150,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,150,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,943,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,113,432 円　　　　（　 19,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８１２Ｔ　　　　-1	1,827 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [ 99.0]	1,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,675 円/㎡　月額支払賃料（　 1,651 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８０７Ｔ　　　　-104	1,663 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,591
c	１０３０８０２Ｔ　　　　-5	1,770 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [ 99.0]	1,707

横須賀 -62　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,500 円	33,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,528 円	4,150,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,400 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,550 円	33,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,678 円　（　　　　　　 3,501 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,702,740 円（　　　　　 13,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,113,432 円
②総費用	724,678 円
③純収益　①－②	3,388,754 円
④建物等に帰属する純収益	2,702,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	664,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,027,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横須賀 -62　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -62

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

印

TEL.

鑑定評価額

25,500,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市若宮台２００５番｢若宮台３１－１５｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,176)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	北西4.4m市道	水道、ガス、下水	京急久里浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 25 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．４
ｍ市道

交通

施設

京急久里浜駅北東方

800m

法令

規制

１中専
(70,176)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。住環境や
生活利便性が標準的な徒歩圏内の住宅地域のため需要は安定的に推移しており、地価は概ね横這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市南東部の京急久里浜駅勢圏の住宅地域一帯である。需要者の中心は横須賀市や周辺市町に居住
する一次及び二次取得者層となる。徒歩圏内且つ平坦地の需要は概ね安定的であり、一部ではやや強い動きも見られる
。一方、バス利用圏や傾斜を有する住宅地の需要はやや弱く、圏内では二極化が進行している。市場の中心価格帯は、
１８０㎡程度の土地では２，２００万円前後であり、新築の戸建住宅は３，５００万円が概ね上限価格となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域には一般住宅のほかアパート等も存するが、土地価格に見合う賃料水準は未形成である。需要者
は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比準価格は各事
例の要因格差を慎重に分析し、地域格差が小さく規範性の高い３事例を中心に試算された説得力の高い価格である。よ
って、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[ 95.5]
100

100
[100.0]

100
[ 77.4]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響より令和２年の取引件数は
減少、取引価格は概ね下落傾向にある。人口
減少や高齢化の進行に伴い、需給動向は総じ
て弱含みである。

京急久里浜駅徒歩圏内の標準的な利便性を有
する住宅地域であり、地域的特性に特段の変
動はない。需要は概ね安定的で、地価も横這
い傾向にある。

地域内の標準的画地と比較すると、北西向き
の画地であるが、北向きの画地との差は生じ
ない。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -62　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０９ -34	横須賀市		更地	（　）	台形	東6m市道、南西4m、準角地		１低専 (50,80)
b	１０３０８０６Ｄ -26	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北西10m県道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
c	１０３０８０３Ｄ -7	横須賀市		貸家建付地	（　）	長方形	南西5.9m市道、北西4.1m、角地		準工高度1種最高15m 眺望景観保全区域 (80,200)
d	１０３０８０９ -29	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	115,842	100 [ 92.1]	125,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 131,272	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	130,200	100 [ 91.9]	141,676		142,000
c	(　 ) 126,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	121,993	100 [ 99.8]	122,237		122,000
d	(　 ) 121,440	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,535	100 [ 92.0]	129,929		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

横須賀 -62　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,348,251	738,385	3,609,866	2,692,800	917,066	（　0.9704） 889,921	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	17,449,431 円　　　　（　 84,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -62　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.30	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	176 ％	207 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階３戸（各居室部分：約３７㎡）のアパートを想定。駐車場は２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,602	176,220	1.0	176,220
							1.0	176,220
2～ 2	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,635	179,850	1.0	179,850
							1.0	179,850
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		356,070		356,070
								356,070

⑨年額支払賃料	356,070 円　×　12ヶ月　＝　 4,272,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,272,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 219,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,173,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,348,251 円　　　　（　 21,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０３Ｔ　　　　-104	1,749 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.2]	100 [ 98.0]	1,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,706 円/㎡　月額支払賃料（　 1,635 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８０７Ｔ　　　　-104	1,663 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.4]	100 [ 98.0]	1,575
c	１０３０８１２Ｔ　　　　-109	1,760 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.6]	100 [ 98.0]	1,897

横須賀 -62　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,000 円	35,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,785 円	4,392,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 738,385 円　（　　　　　　 3,567 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,692,800 円（　　　　　 13,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,348,251 円
②総費用	738,385 円
③純収益　①－②	3,609,866 円
④建物等に帰属する純収益	2,692,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	917,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	889,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,449,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,300 円／㎡）