鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０４Ｄ -53	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東3.3m私道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,160)
b	１０３０８０４ -16	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.3m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
c	１０３０８０７ -29	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 宅地造成規制区域 (70,200)
d	１０３０８１１Ｄ -38	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m未舗装私道、南東2m、準角地		１住居高度1種最高15m 急傾斜崩壊危険 (80,160)
e	１０３０８０４Ｄ -35	横須賀市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,800	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,324	100 [ 78.4]	108,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 113,717	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,035	100 [ 89.2]	122,237		122,000
c	(　 ) 89,767	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,228	100 [ 91.2]	97,838		97,800
d	(　 ) 95,341	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,388	100 [ 96.0]	98,321		98,300
e	(　 ) 107,046	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	109,276	100 [ 108.1]	101,088		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

横須賀 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,853,578	525,179	2,328,399	1,973,700	354,699	（　0.9704） 344,200	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,749,020 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.83	ＬＳ2	161.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	192 ％	155 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ４戸、平均専用面積：約４０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.73	100.0	80.73	1,482	119,642	1.0	119,642
							1.0	119,642
2～ 2	住宅	80.73	100.0	80.73	1,528	123,355	1.0	123,355
							1.0	123,355
～

～

～

計		161.46	100.0	161.46		242,997		242,997
								242,997

⑨年額支払賃料	242,997 円　×　12ヶ月　＝　 2,915,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,915,964 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 238,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,737,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,997 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,997 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,853,578 円　　　　（　 18,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０７Ｔ　　　　-1	1,577 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,594 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８１０Ｔ　　　　-2	1,768 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,279 円	2,975,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,179 円　（　　　　　　 3,388 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 161.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,700 円（　　　　　 12,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,853,578 円
②総費用	525,179 円
③純収益　①－②	2,328,399 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,749,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
横須賀 -57　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -57

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　柴崎　久

印

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市吉倉町１丁目２３番７				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m (70,192)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域	北西4.8m市道、背面道	水道、下水	安針塚 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄り駅徒歩圏だが、丘越え
か歩道幅の狭い国道トンネル
を往来しなければならない。

街

路

基準方位北、４．８
ｍ市道

交通

施設

安針塚駅東方

650m

法令

規制

１住居
(70,192)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

地価形成に影響を及ぼす特段の要因も見られない為、今後も現状を維持するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市北東部の谷戸地域周辺の住宅地域で、需要者は当該地域に在住する一次取得者や買替による二次
取得者が多く、周辺地域からの転入も見られる。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように１
区画当たり１００～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１０００～１５００万円、新築
戸建物件は２５００～３０００万円前後で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺にはアパートも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指
向する自己使用を目的としている。そして、地域特性が類した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加
者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格も参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[ 93.6]
100

100
[102.0]

100
[ 98.5]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や
転出超過による社会減等により減少し続けて
おり、新たな住宅開発の影響もあって空家が
増加している。

ＪＲ横須賀線横須賀駅の徒歩圏内でもあるの
で２路線が利用できるが、ＪＲ横須賀線の逗
子駅以南の利便性の低下の影響もあって地価
は下落している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０７ -25	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北西2.8m未舗装私道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,160)
b	１０３０８０４Ｄ -43	横須賀市		建付地	（　）	不整形	西3.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０３０８０１Ｄ -13	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南11m国道、東15m、角地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (80,200)
d	１０３０８１１Ｄ -39	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m国道、南東3m、南西2m、三方路		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,451	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,844	100 [ 63.5]	91,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 150,382	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	152,418	100 [ 115.8]	131,622		132,000
c	(　 ) 86,302	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	86,390	100 [ 87.8]	98,394		98,400
d	(　 ) 79,890	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.6]	87,032	100 [ 85.4]	101,911		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

横須賀 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,886,129	541,752	2,344,377	2,065,500	278,877	（　0.9704） 270,622	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,306,314 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.83	ＬＳ2	161.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	192 ％	155 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０．３７㎡の２ＤＫタイプのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	80.73	100.0	80.73	1,520	122,710	1.0	122,710
							1.0	122,710
2～ 2	共同住宅	80.73	100.0	80.73	1,551	125,212	1.0	125,212
							1.0	125,212
～

～

～

計		161.46	100.0	161.46		247,922		247,922
								247,922

⑨年額支払賃料	247,922 円　×　12ヶ月　＝　 2,975,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,975,064 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,766,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,922 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,922 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,886,129 円　　　　（　 18,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０７Ｔ　　　　-3	1,198 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.4]	100 [ 92.0]	100 [100.7]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,618 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８１０Ｔ　　　　-2	1,768 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.8]	100 [ 96.0]	100 [ 98.3]	100 [100.0]	1,738
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,252 円	2,975,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,752 円　（　　　　　　 3,495 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 161.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,065,500 円（　　　　　 13,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,886,129 円
②総費用	541,752 円
③純収益　①－②	2,344,377 円
④建物等に帰属する純収益	2,065,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	278,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	270,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,306,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）