鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１３Ｄ -113	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、角地		近商 (100,200)
b	１０３１１１２Ｄ -119	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、南東6m、北東6m、三方路		準住居 (70,200)
c	１０３１１１３Ｄ -151	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		近商商業地形成事業区 (90,200)
d	１０３１１０１Ｄ -106	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		商業 (100,300)
e	１０３１１１１ -45	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北西12.5m県道、南東4m、北西4.5m、三方路		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,351	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	257,629	100 [ 95.0]	271,188	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 254,746	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	244,902	100 [ 91.2]	268,533		269,000
c	(　 ) 249,468	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	269,220	100 [ 95.9]	280,730		281,000
d	(　 ) 298,362	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	293,097	100 [ 104.8]	279,673		280,000
e	(　 ) 212,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	252,815	100 [ 94.1]	268,666		269,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

相模原中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,646,961	2,346,052	8,300,909	6,859,360	1,441,549	（　0.9504） 1,370,048	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	29,149,957 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.6 m x 17.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は事務所の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	3,622	277,083	5.0	1,385,415
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	90.0	81.00	2,300	186,300	3.0	558,900
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.00	90.0	81.00	2,050	166,050	3.0	498,150
							0.0	0
～

～

計		450.00	89.0	400.50		961,533		3,438,765
								0

⑨年額支払賃料	961,533 円　×　12ヶ月　＝　 11,538,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,538,396 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 923,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,615,324 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,438,765 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,646,961 円　　　　（　 64,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００８Ｔ　　　　-28	3,031 ( 2,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,637 円/㎡　月額支払賃料（　 3,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０３Ｔ　　　　-26	3,261 ( 3,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,706
c	１０３１１０３Ｔ　　　　-25	3,108 ( 3,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,453

相模原中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	598,200 円	99,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	346,152 円	11,538,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 354,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 847,400 円	99,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,700 円	99,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,700 円	99,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,346,052 円　（　　　　　　 14,218 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,700,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,859,360 円（　　　　　 41,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,646,961 円
②総費用	2,346,052 円
③純収益　①－②	8,300,909 円
④建物等に帰属する純収益	6,859,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,441,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,370,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,149,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
相模原中央 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-4

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

印

TEL.

鑑定評価額

44,200,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区相模原８丁目１５２番１２｢相模原８－１－６｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ4	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東25m県道	水道、ガス、下水	相模原 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

相模原駅南西方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗兼事務所ビル、低層の店舗等が混在する地域である。今後も現状を維持していくものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び周辺市町村の商業地域である。主たる需要者は物販・サービス業者・投資家等である。また
店舗・事務所向けビルを建築する開発業者も含まれる。対象物件は駅よりやや離れること、また１６号に面していない
ことから典型的な駅前商業地・路線商業地でもなく、やや中途半端な位置にある。価格は対象物件の位置・規模・環境
等により、かなり相違するため、取引水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に発生した取引事例から比準した実証的な価格である。商業地の場合は収益性が価格形成の中心である
ため、収益価格は重視すべき価格であるが、対象地は駅前の立地でないため、需要はやや弱い。また、賃料も高く取れ
ず、背後地の住宅地の価格との差も縮小している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、かつ代表標準地との比較検討を踏まえ、更に市場分析の結果を反映させ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 226,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 86.0]

[100.0]
100

268,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響による下押し
の影響が残るが持ち直している。住宅投資は
弱い動きであり、公共投資は横ばいの動きと
なっている。

駅よりやや離れた中層店舗兼事務所地域にあ
る。特に地域要因の変動は認められない。

店舗兼事務所地としては、地域の標準的な規
模であり、特に個別的要因の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１２Ｄ -105	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０３１１１３Ｄ -151	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		近商商業地形成事業区 (90,200)
c	１０３１１０３ -34	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北西8m、角地		商業 (100,400)
d	１０３１１１２Ｄ -119	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、南東6m、北東6m、三方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,820	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	212,023	100 [ 79.3]	267,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 249,468	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	246,441	100 [ 88.3]	279,095		279,000
c	(　 ) 324,781	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	312,363	100 [ 111.9]	279,145		279,000
d	(　 ) 254,746	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,821	100 [ 90.2]	274,746		275,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

相模原中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,658,671	2,628,361	9,030,310	7,843,200	1,187,110	（　0.9504） 1,128,229	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,004,872 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.6 m x 17.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆから５Ｆは事務所。各フロア貸を想定。賃料算定に関しては、利用可能な有効面積で算出した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

部分貸の場合の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	83.0	74.70	3,700	276,390	5.0	1,381,950
							0.0	0
2～	事務所	90.00	88.0	79.20	2,590	205,128	3.0	615,384
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.00	88.0	79.20	2,405	190,476	3.0	571,428
							0.0	0
～

～

計		450.00	87.0	391.50		1,052,946		3,711,618
								0

⑨年額支払賃料	1,052,946 円　×　12ヶ月　＝　 12,635,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,635,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,010,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,624,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,711,618 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,658,671 円　　　　（　 70,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０８Ｔ　　　　-29	3,944 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,715 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０６Ｔ　　　　-8	3,438 ( 3,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,619
c	１０３１１０６Ｔ　　　　-10	3,108 ( 3,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,453

相模原中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	114,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	379,061 円	12,635,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,300 円
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,628,361 円　（　　　　　　 15,929 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,843,200 円（　　　　　 47,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,658,671 円
②総費用	2,628,361 円
③純収益　①－②	9,030,310 円
④建物等に帰属する純収益	7,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,187,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,128,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,004,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）