鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１２Ｄ -105	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０３１１０３ -46	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南東11.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０３１１０３ -45	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、南東4m、角地		近商 (100,300)
d	１０３１１０３ -54	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０３１１１１ -35	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m市道、南東6m、角地		近商地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,820	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	204,661	100 [ 74.5]	274,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 229,763	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	220,840	100 [ 95.1]	232,219		232,000
c	(　 ) 347,188	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,998	100 [ 100.9]	334,983		335,000
d	(　 ) 236,888	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,850	100 [ 87.6]	263,527		264,000
e	(　 ) 233,038	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	223,309	100 [ 98.5]	226,710		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

相模原中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,403,220	7,216,908	26,186,312	22,291,200	3,895,112	（　0.9504） 3,701,914	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	78,764,128 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ8	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所と想定した。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分・エントランス等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	3,549	709,800	3.0	2,129,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	84.8	212.00	2,500	530,000	3.0	1,590,000
							0.0	0
3～ 7	居宅	180.00	85.0	153.00	2,200	336,600	3.0	1,009,800
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	84.1	1,177.00		2,922,800		8,768,400
								0

⑨年額支払賃料	2,922,800 円　×　12ヶ月　＝　 35,073,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,073,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,753,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,319,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,768,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,403,220 円　　　　（　 93,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０４Ｔ　　　　-19	4,494 ( 4,494)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,658 円/㎡　月額支払賃料（　 3,549 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０４Ｔ　　　　-20	4,363 ( 4,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,194
c	１０３１１０４Ｔ　　　　-21	3,025 ( 3,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,122

相模原中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	324,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,052,208 円	35,073,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,142,700 円
	建物　　　　　　　　　 2,754,000 円	324,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,216,908 円　（　　　　　　 20,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	324,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,291,200 円（　　　　　 62,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,403,220 円
②総費用	7,216,908 円
③純収益　①－②	26,186,312 円
④建物等に帰属する純収益	22,291,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,895,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,701,914 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,764,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

印

TEL.

鑑定評価額

96,700,000 円

１㎡当たりの価格

271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区相模原５丁目２８７番１｢相模原５－５－７｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ5	中高層のビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	相模原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

相模原駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗事務所ビル、飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ既成の商業地域である。現状の地域環境を維持していく
ものと見られる。コロナ禍にあって取引は停滞したが今後徐々に回復していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内における駅前商業地域をその圏域とする。需要者は相模原市内の事業経営者のほか広域的に活
動する企業が中心で、大規模な画地にあっては不動産開発業者も参入する。近隣地域は事務所ビル、マンション等が建
ち並ぶ繁華性の低い商業地域である。相模原補給廠返還、広域交流拠点計画等があるが、コロナ禍の影響で取引が停滞
し、地価は弱含みに転じている。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相模原市内における繁華性の低い商業地の事例から比準した。コロナ禍以前の事例もあるが大きな乱高下が
なく補正可能であり採用した。比準の結果、要因格差も妥当な範囲に収束し、市場価格を示す値となった。収益価格は
中高層店舗事務所ビルを想定した。賃料水準、採用数値等は妥当であるが、商況の弱さを反映して低位となった。従っ
て本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、年間の価格の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    271,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウィルス感染症拡大懸念の影響から経
済活動の停滞が認められる。相模原市内の商
業地の不動産市場も総じて弱含みの状況にあ
る。

中高層店舗兼事務所ビル、マンションが建ち
並ぶ繁華性に欠ける商業地域で、コロナ禍で
取引が減少し地価は下落に転じた。地域要因
の変動はない。

１５ｍ市道に接しており地域における標準的
な画地とみられる。個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１２Ｄ -105	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
b	１０３１１１３Ｄ -151	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		近商商業地形成事業区 (90,200)
c	１０３１１０６Ｄ -101	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０３１１０１Ｄ -106	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,820	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	235,472	100 [ 80.4]	292,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 249,468	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	259,972	100 [ 90.1]	288,537		289,000
c	(　 ) 196,905	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	214,887	100 [ 81.3]	264,314		264,000
d	(　 ) 298,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,362	100 [ 105.7]	282,272		282,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

相模原中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,346,043	7,060,314	27,285,729	23,323,200	3,962,529	（　0.9504） 3,765,988	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	80,127,404 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	16.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況及び敷地規模等を勘案し、１階店舗、２～７階事務所（各フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	3,661	732,200	6.0	4,393,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,563	544,638	5.0	2,723,190
							0.0	0
3～ 7	事務所	180.00	85.0	153.00	2,380	364,140	5.0	1,820,700
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	84.1	1,177.50		3,097,538		16,219,890
								0

⑨年額支払賃料	3,097,538 円　×　12ヶ月　＝　 37,170,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,170,456 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,973,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,196,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,219,890 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,346,043 円　　　　（　 96,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０４Ｔ　　　　-19	4,494 ( 4,494)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,679 円/㎡　月額支払賃料（　 3,661 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０４Ｔ　　　　-20	4,363 ( 4,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	3,554
c	１０３１１０４Ｔ　　　　-21	3,025 ( 3,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,595

相模原中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	339,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,115,114 円	37,170,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 690,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,060,314 円　（　　　　　　 19,777 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,323,200 円（　　　　　 65,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,346,043 円
②総費用	7,060,314 円
③純収益　①－②	27,285,729 円
④建物等に帰属する純収益	23,323,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,962,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,765,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,127,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）