鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１４Ｄ -146	大和市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、南4.5m、準角地		１住居 (80,180)
b	１０３１１１４Ｄ -174	大和市		更地	（　）	不整形	西8.6m市道、北8.6m、二方路		準工 (70,200)
c	１０３１１１０Ｄ -111	大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東6.2m市道、北6.2m、南5.4m、三方路		１中専 (80,200)
d	１０３１１１３Ｄ -160	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15.7m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	１０３１１０８ -28	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,801	100 [ 84.9]	209,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 150,356	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	165,705	100 [ 88.4]	187,449		193,000
c	(　 ) 225,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	214,885	100 [ 104.8]	205,043		211,000
d	(　 ) 203,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,314	100 [ 98.0]	208,484		215,000
e	(　 ) 173,361	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,708	100 [ 92.1]	188,608		194,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

相模原中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,036,055	20,672,560	81,363,495	69,550,000	11,813,495	（　0.9504） 11,227,546	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	238,883,957 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用に分譲マンション用地が含まれると判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,705,599,297	1,277,907,187	15	480,000	4,373.31	270,000	4,749.58
⑧開発法による価格	427,692,110 円　　　　（　 191,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	1,082.00	ＲＣ7	4,873.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	2,241 ㎡	61.1 m x 42.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（Ｆ）、平均専有面積５７～６７㎡前後及びワンルームタイプ（Ｏ）３０㎡前後

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居（Ｆ／Ｏ）	918.71	67.6	621.05	1,830	1,137,000	2.0	2,274,000
							1.0	1,137,000
2～ 2	住居（Ｆ／Ｏ）	878.79	93.8	824.31	1,860	1,533,000	2.0	3,066,000
							1.0	1,533,000
3～ 3	住居（Ｆ／Ｏ）	825.22	93.4	770.76	1,870	1,441,000	2.0	2,882,000
							1.0	1,441,000
4～ 5	住居（Ｆ）	669.70	94.4	632.20	1,858	1,175,000	2.0	2,350,000
							1.0	1,175,000
6～ 7	住居（Ｆ）	455.76	94.4	430.24	1,870	805,000	2.0	1,610,000
							1.0	805,000

計		4,873.64	89.1	4,341.00		8,071,000		16,142,000
								8,071,000

⑨年額支払賃料	8,071,000 円　×　12ヶ月　＝　 96,852,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 45 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,852,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 4,294,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	97,957,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,142,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,071,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,923,999 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,036,055 円　　　　（　 45,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０６Ｔ　　　　-6	1,767 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,923	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,858 円/㎡）　基準階 4 F B
b	１０３１１０６Ｔ　　　　-7	1,765 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	1,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,350,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,067,560 円	102,252,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,095,000 円	1,070,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,070,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,070,000 円	1,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,672,560 円　（　　　　　　 9,225 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,070,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 4,873.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,550,000 円（　　　　　 31,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,036,055 円
②総費用	20,672,560 円
③純収益　①－②	81,363,495 円
④建物等に帰属する純収益	69,550,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,813,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,227,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,883,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

相模原中央 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,241 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,241.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,158.56 ㎡	4,749.58 ㎡	4,481.29 ㎡	268.29 ㎡	4,373.31 ㎡	ＲＣ・7F ( 57 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.7 ％）	（ 211.9 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.0 ％）	（ 92.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	61.1 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

480,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 480,000 円／㎡　　×　　 4,373.31 ㎡　　＝　　　　 2,099,188,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,099,188,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 4,749.58 ㎡　　＝　　　　 1,320,858,198 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,099,188,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 209,918,880 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,530,777,078 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	188,926,992 円	( 9 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 160,493,480 円
	販売総額(2期)	1,700,342,928 円	( 81 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,378,808,080 円
	販売総額(3期)	209,918,880 円	( 10 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 166,297,737 円
収入合計		－	－	－	－	1,705,599,297 円
支出	建築工事費(1期)	132,085,820 円	( 10 ％)	×　　0.9217	（ 7 ヶ月）	＝　　 121,743,500 円
	建築工事費(2期)	132,085,820 円	( 10 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 114,861,829 円
	建築工事費(3期)	1,056,686,558 円	( 80 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 856,867,130 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	125,951,328 円	( 60 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 114,741,660 円
	販売管理費(2期)	83,967,552 円	( 40 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 69,693,068 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,277,907,187 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,705,599,297 円　　－　　　　　　 1,277,907,187 円　　＝　　　　　 427,692,110 円 191,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
相模原中央 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -21

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　藤原　新一

印

TEL.

鑑定評価額

453,000,000 円

１㎡当たりの価格

202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１｢鹿沼台２－１４－７｣				②地積　(㎡)	2,241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中高層のマンションが多い住宅地域	南7.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	淵野辺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

淵野辺駅南西方

300m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層のマンション等が存する既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するもの
と予測する。マンション用地に対する需要は堅調で、地価は上昇基調にある。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 192,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内をはじめ県央東部、または隣接する町田市等を中心とする東京都下のマンションに適する地域一円
である。主な需要者はデベロッパー、投資法人等で、物件の供給が限られており、需要者の競合が起こり易い。規模や
目的によって価格水準が異なることから、中心価格帯の一体的把握は困難である。マンション分譲価格は上昇している
が、建築工事費の高騰も原因の一つとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅から徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域であり、賃貸・分譲マンションの需要が期待される。対象標準地については
、分譲マンションが最有効使用と判定した。そこで、事業者の投資採算性が反映された開発法の価格、市場性が反映さ
れた比準価格も勘案し、さらに市場でのマンション素地の競合状況等を勘案し、鑑定評価額を決定した。なお、比較検
討できる環境が類似したほかの標準地等がないため、他の標準地との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近四半期ＧＤＰは、大幅プラスを記録し、
株価も昨年１１月にバブル期以降最高となっ
た。一方新型コロナウィルスの影響で不透明
感が強い。

利便性に優る地域と、利便性の劣る地域の地
価の格差が広がってきており、区全体の地価
はやや下落基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１４Ｄ -112	大和市		貸家建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	１０３１１０３Ｄ -122	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、北東7m、南東4m、三方路		１中専 (80,200)
c	１０３１１１０Ｄ -111	大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東6.2m市道、北6.2m、南5.4m、三方路		１中専 (80,200)
d	１０３１１０３ -10	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、北東6m、二方路		２住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,260	100 [ 104.0]	203,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 167,480	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	153,320	100 [ 83.5]	183,617		189,000
c	(　 ) 225,629	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	216,174	100 [ 104.0]	207,860		214,000
d	(　 ) 211,751	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	205,995	100 [ 93.6]	220,080		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

相模原中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,504,913	20,906,617	83,598,296	70,200,000	13,398,296	（　0.9504） 12,733,741	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	270,930,660 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用に分譲マンション用地が含まれると判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,653,105,474	1,223,100,428	15	471,000	4,373.31	260,000	4,749.58
⑧開発法による価格	430,005,046 円　　　　（　 192,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	1,082.00	ＲＣ7	4,873.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	2,241 ㎡	61.1 m x 42.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（Ｆ）、平均専有面積５７～６７㎡前後及びワンルームタイプ（Ｏ）３０㎡前後

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居（Ｆ／Ｏ）	918.71	67.6	621.05	1,825	1,133,416	2.0	2,266,832
							1.0	1,133,416
2～ 2	住居（Ｆ／Ｏ）	878.79	93.8	824.31	1,862	1,534,865	2.0	3,069,730
							1.0	1,534,865
3～ 3	住居（Ｆ／Ｏ）	825.22	93.4	770.76	1,918	1,478,318	2.0	2,956,636
							1.0	1,478,318
4～ 5	住居（Ｆ）	669.70	94.4	632.20	1,936	1,223,939	2.0	2,447,878
							1.0	1,223,939
6～ 7	住居（Ｆ）	455.76	94.4	430.24	1,955	841,119	2.0	1,682,238
							1.0	841,119

計		4,873.64	89.1	4,341.00		8,276,715		16,553,430
								8,276,715

⑨年額支払賃料	8,276,715 円　×　12ヶ月　＝　 99,320,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 45 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,320,580 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 4,398,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,322,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,553,430 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,276,715 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 4,024,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,504,913 円　　　　（　 46,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０２Ｔ　　　　-3	1,877 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [107.0]	100 [104.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,944 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１１１３Ｔ　　　　-9	2,054 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,035
c	１０３１１１３Ｔ　　　　-8	1,778 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	1,836

相模原中央 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,400,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,141,617 円	104,720,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,025,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,906,617 円　（　　　　　　 9,329 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 4,873.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,200,000 円（　　　　　 31,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,504,913 円
②総費用	20,906,617 円
③純収益　①－②	83,598,296 円
④建物等に帰属する純収益	70,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,398,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,733,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,930,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

相模原中央 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,241 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,241.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,158.56 ㎡	4,749.58 ㎡	4,481.29 ㎡	268.29 ㎡	4,373.31 ㎡	ＲＣ・7F ( 57 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.7 ％）	（ 211.9 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.0 ％）	（ 92.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	61.1 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

471,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 471,000 円／㎡　　×　　 4,373.31 ㎡　　＝　　　　 2,059,829,010 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,059,829,010 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	各種建築費参考資料を基礎に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 4,749.58 ㎡　　＝　　　　 1,271,937,524 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は特にない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,059,829,010 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 205,982,901 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,477,920,425 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	本件想定における開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	205,982,901 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 172,963,842 円
	販売総額(2期)	1,544,871,758 円	( 75 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,238,214,714 円
	販売総額(3期)	308,974,352 円	( 15 ％)	×　　0.7830	（ 21 ヶ月）	＝　　 241,926,918 円
収入合計		－	－	－	－	1,653,105,474 円
支出	建築工事費(1期)	127,193,752 円	( 10 ％)	×　　0.9217	（ 7 ヶ月）	＝　　 117,234,481 円
	建築工事費(2期)	127,193,752 円	( 10 ％)	×　　0.8595	（ 13 ヶ月）	＝　　 109,323,030 円
	建築工事費(3期)	1,017,550,019 円	( 80 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 815,566,340 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	123,589,741 円	( 60 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 112,590,254 円
	販売管理費(2期)	82,393,160 円	( 40 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 68,386,323 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,223,100,428 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,653,105,474 円　　－　　　　　　 1,223,100,428 円　　＝　　　　　 430,005,046 円 192,000 円／㎡