別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 相模原緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -15 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　木村　悦人 印  TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区日連字西ノ原１５４３番１４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い中山間部の住宅地 域 北5.5m市道 水道 藤野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 藤野駅南東方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から距離があり交通利便性及び生活利便性が劣るため発展性に乏しく、また、地勢等から土砂災害の 危険性や影響があることから現状の住環境等を維持しつつも地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区北西部の旧藤野町及び旧相模湖町を中心に旧津久井町の外縁部等を含む住宅地域である。需 要者の中心は地縁性を有する同一需給圏内の在住者等であり、他圏域からの転入は少ない。交通利便性及び生活利便性 が劣り、人口減少と高齢化が続き、さらに土砂災害の影響も懸念されるため需要は限定的である。価格水準は、土地１ ２０㎡程度では３００万円前後、土地建物総額で１，０００万円～１，５００万円前後が中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅より徒歩圏外に位置する山間部の住宅地域である。立地条件等から、周辺地域にアパート等の収益物 件はほとんどなく、地縁者等による自己使用を目的とした中古住宅等の取引が中心である。よって本件では、賃貸市場 が成熟していないため収益価格の試算は行わず、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を考慮して取引市場の実態 を反映した規範性がある比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [211.7] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が雇用・所 得環境、消費マインドの動向等に不透感を与 えている。また、不動産市場は多極化が進行 している。 山間部に位置し、地勢及び交通利便性の劣る 住宅地域である。土砂災害の危険性等にも影 響され、宅地需要は弱く、地価は下落傾向で 推移している。 地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり 、個別的要因の変動に影響を与える特筆すべ き点はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％