鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２０９ -12	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０３０２０６ -31	川崎市宮前区		更地	（　）	不整形	南26.5m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０３０２１１ -11	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		近商 (100,300)
d	１０３０２０１Ｄ -33	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,933	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,192	100 [ 95.9]	270,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 243,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	270,717	100 [ 94.0]	287,997		300,000
c	(　 ) 357,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	298,309	100 [ 104.0]	286,836		298,000
d	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	299,146	100 [ 97.9]	305,563		318,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

川崎麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,189,415	6,806,752	30,382,663	22,704,000	7,678,663	（　0.9504） 7,297,801	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	155,272,362 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～４階は各階７戸、専有面積約５３㎡のファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	95.5	382.00	2,600	993,200	6.0	5,959,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	93.8	375.00	1,800	675,000	2.0	1,350,000
							1.0	675,000
3～ 3	住宅	400.00	93.8	375.00	1,900	712,500	2.0	1,425,000
							1.0	712,500
4～ 4	住宅	400.00	93.8	375.00	2,000	750,000	2.0	1,500,000
							1.0	750,000
～

計		1,600.00	94.2	1,507.00		3,130,700		10,234,200
								2,137,500

⑨年額支払賃料	3,130,700 円　×　12ヶ月　＝　 37,568,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,568,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,267,577 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,100,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,234,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,137,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 994,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,189,415 円　　　　（　 48,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２０１Ｔ　　　　-29	1,923 ( 1,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０２０１Ｔ　　　　-30	1,693 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,862
c	１０３０２０１Ｔ　　　　-26	1,939 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,085

川崎麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,181,052 円	39,368,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 510,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,806,752 円　（　　　　　　 8,840 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,704,000 円（　　　　　 29,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,189,415 円
②総費用	6,806,752 円
③純収益　①－②	30,382,663 円
④建物等に帰属する純収益	22,704,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,678,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,297,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,272,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
川崎麻生 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 5-5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

印

TEL.

鑑定評価額

226,000,000 円

１㎡当たりの価格

293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区栗平２丁目２番４外｢栗平２－２－１２｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (100,200)
	1:1.2	店舗ＲＣ2	小売店舗、金融機関等が混在する駅前の商業地域	北東16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	栗平 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 780 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

栗平駅北方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には低層店舗や中層共同住宅等が混在する駅前商業地域である駅前商業地としての希少性はあるが発展性に
乏しく、地価は横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 298,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域である。需要者の中心は、事業又は投資目的で事務所、店舗等を求める個
人又は法人事業者、不動産業者等である。立地に優る規模がまとまった画地については、マンション開発業者も含まれ
る。商業集積度はやや劣るが、駅前商業地としての希少性、画地規模により需要は見込まれる。商業地の取引は、取引
当事者間の個別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域は、収益物件も一部見られるが、自用の店舗、店舗兼住宅等が中心である。賃貸市場の熟成度は
相対的に低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、実際の
取引価格を基礎とする比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準
地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[152.1]

[104.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが、持ち直しの動きがみ
られる。今後とも地価に与える影響を注視す
る必要がある。

商圏が比較的狭い商業地域であるが、駅前と
いう立地の希少性、用途の多様性等により、
需要は見込まれる。地価は上昇傾向となって
いる。

規模、形状、位置及び角地であること等を考
慮すると、近隣地域内での競争力は優る。個
別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２０７Ｄ -6	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	台形	北東6m市道、南西6m、二方路		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,200)
b	１０３０２１０ -6	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０３０２０１Ｄ -33	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０３０２０２Ｄ -7	川崎市麻生区		建付地	（　）	不整形	北東3.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０３０２０５ -17	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,843	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	329,880	100 [ 110.2]	299,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 273,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,748	100 [ 95.7]	286,048		297,000
c	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	266,830	100 [ 93.3]	285,991		297,000
d	(　 ) 254,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,794	100 [ 90.3]	282,164		293,000
e	(　 ) 232,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,650	100 [ 86.4]	269,271		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

川崎麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,696,960	7,263,833	32,433,127	24,355,200	8,077,927	（　0.9267） 7,485,815	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	159,272,660 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅　１階店舗フロア貸し、２～４階住宅３ＬＤＫファミリータイプ

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺同種の建物の有効率等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	95.5	382.00	2,650	1,012,300	6.0	6,073,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	93.8	375.00	2,020	757,500	2.0	1,515,000
							1.0	757,500
3～ 3	住宅	400.00	93.8	375.00	2,063	773,625	2.0	1,547,250
							1.0	773,625
4～ 4	住宅	400.00	93.8	375.00	2,120	795,000	2.0	1,590,000
							1.0	795,000
～

計		1,600.00	94.2	1,507.00		3,338,425		10,726,050
								2,326,125

⑨年額支払賃料	3,338,425 円　×　12ヶ月　＝　 40,061,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,061,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,348,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,512,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,726,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,326,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,086,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,696,960 円　　　　（　 51,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２０４Ｔ　　　　-18	1,886 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,117 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０２０９Ｔ　　　　-19	2,360 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,360
c	１０３０２０９Ｔ　　　　-21	2,104 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,104

川崎麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	354,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,255,833 円	41,861,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 521,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,263,833 円　（　　　　　　 9,434 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,355,200 円（　　　　　 31,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,696,960 円
②総費用	7,263,833 円
③純収益　①－②	32,433,127 円
④建物等に帰属する純収益	24,355,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,077,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,485,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,272,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）