別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川崎麻生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -11 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久 印  TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区金程１丁目４２０番３４ ｢金程１－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の分譲住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 （細山エリアに存した）向原 との町境を変更し、昭和６２ 年に住居表示が実施された。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 新百合ヶ丘駅の北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置するため顕著な起伏を呈する近隣地域と周辺地域は徒歩圏内の既成戸建住宅地域として熟成している 。新型コロナウイルス感染症の終息は価格時点現在、極めて不透明であり、価格水準の動向予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は（対象標準地の最寄駅である）「新百合ヶ丘」駅及び小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする徒歩圏及び徒 歩限界圏に位置する戸建住宅地域等である。需要者は新宿等都心部に通勤する３０～４０歳代の給与所得者層で、一次 取得がその中心である。商業施設等が集積する最寄駅から徒歩圏に位置する地域では従来から宅地開発が多い。市場で は、土地は３０百万円前後が、他方（複合不動産としての）新築戸建住宅は４５百万円前後が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では一般住宅が多い現況にて、案件としても自用目的での取引が中心である。他方、転勤等による定期借家の ケースも散見され得るが、それ以外での収益物件の取引案件は殆どない。以上の内容から（コロナ禍の下での事例資料 を中心に試算された）比準価格を標準として収益価格は参酌に留め、代表標準地との秤量的検討を踏まえた上、就中資 料の選択、検討及び活用の適否並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　麻生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.4] [103.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区住宅地域の一般的な価格水準に対する 新型コロナウイルス感染症の顕著な影響は令 和２年は認められなかった。今後の動向を注 視すべきである。 徒歩圏内に位置するが、高台にあり、起伏に 富む地勢の難点は否めない。コロナ禍の終息 の不透明感等も反映して価格水準は逓減基調 で推移している。 戸建住宅地としての接道方位は南東のため日 照の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好 である。当該優位性は将来的にも維持される ものと思料する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％