鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２１０ -6	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０３０２０１Ｄ -33	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０３０２０１Ｄ -12	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,209)
d	１０３０２０１ -33	川崎市多摩区		更地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	１０３０２０２Ｄ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東12m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,748	100 [ 69.5]	393,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	386,000
b	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	277,948	100 [ 64.6]	430,260		422,000
c	(　 ) 489,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	509,788	100 [ 116.0]	439,472		431,000
d	(　 ) 364,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	396,235	100 [ 92.2]	429,756		421,000
e	(　 ) 892,375	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	920,931	100 [ 167.4]	550,138		539,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 415,000 円／㎡]

川崎多摩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,700,268	2,328,812	9,371,456	7,017,600	2,353,856	（　0.9504） 2,237,105	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	47,597,979 円　　　　（　 319,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	109.50	ＲＣ4	438.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場性・収益性より４階建、１階店舗、２～４階事務所をフロア貸する建物を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

地域の中層ビルの標準的レンタブル比。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.50	86.0	94.17	3,456	325,452	6.0	1,952,712
							0.0	0
2～ 2	事務所	109.50	86.0	94.17	2,400	226,008	6.0	1,356,048
							0.0	0
3～ 3	事務所	109.50	86.0	94.17	2,400	226,008	6.0	1,356,048
							0.0	0
4～ 4	事務所	109.50	86.0	94.17	2,400	226,008	6.0	1,356,048
							0.0	0
～

計		438.00	86.0	376.68		1,003,476		6,020,856
								0

⑨年額支払賃料	1,003,476 円　×　12ヶ月　＝　 12,041,712 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 376.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 452,016 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,493,728 円　　×　　 6.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 849,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,644,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,020,856 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,700,268 円　　　　（　 78,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２１０Ｔ　　　　-7	3,222 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,643 円/㎡　月額支払賃料（　 3,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０２１０Ｔ　　　　-8	2,249 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,600
c	１０３０２０４Ｔ　　　　-23	4,146 ( 3,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,644

川崎多摩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	374,812 円	12,493,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,328,812 円　（　　　　　　 15,630 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 438.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,017,600 円（　　　　　 47,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,700,268 円
②総費用	2,328,812 円
③純収益　①－②	9,371,456 円
④建物等に帰属する純収益	7,017,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,353,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,237,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,597,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎多摩 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 5-3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

印

TEL.

鑑定評価額

60,500,000 円

１㎡当たりの価格

406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区西生田３丁目２２１９番７外｢西生田３－９－２６｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所Ｓ3	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北5m市道	水道、下水	読売ランド前近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.8 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小田急の各駅停車駅の駅前商
業地域で、改札付近から視認
可能

街

路

５ｍ市道

交通

施設

読売ランド前駅南方近
接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既存の駅前商業地域として成熟しているため、当分の間現状を維持するものと
予測する。地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと推測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 408,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 351,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市北部の小田急小田原線及びＪＲ南武線並びに東急田園都市線各駅の駅前の近隣商業地域である。需
要者の中心は地縁的選好性を有する個人や中小店舗等の事業者で、店舗の業種も近隣住人を対象とした飲食や日用品等
の店舗等が主となる。立地条件、規模等により需要は多様なため、取引の中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の類似地域において取引された取引事例に基づき、取引市場における市
場性を反映した比準価格を標準とし、対象標準地の収益性に着目した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検
討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[ 98.0]
100

404,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    406,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによる先行きへの不透明
感はあるが、地価への影響は小さく、特に住
宅地への影響は軽微である。

既存の駅前商店街に存し、地域要因の変動は
特にない。地価はほぼ横ばいで推移している
。

不整形地でありやや競争力は劣る。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２１０ -6	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０３０２０１Ｄ -33	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０３０２０１Ｄ -13	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
d	１０３０２０１Ｄ -30	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、南4m、二方路		近商高度3種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,748	100 [ 71.9]	380,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	373,000
b	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	281,435	100 [ 68.4]	411,455		403,000
c	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	379,149	100 [ 85.0]	446,058		437,000
d	(　 ) 558,266	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	547,867	100 [ 127.7]	429,027		420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

川崎多摩 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,465,108	2,451,772	10,013,336	7,430,400	2,582,936	（　0.9504） 2,454,822	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,230,255 円　　　　（　 351,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	109.50	ＲＣ4	438.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗、２～４Ｆを事務所として各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

類似の建物の有効率として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.50	86.3	94.50	3,838	362,691	6.0	2,176,146
							0.0	0
2～ 2	事務所	109.50	86.3	94.50	2,687	253,922	6.0	1,523,532
							0.0	0
3～ 3	事務所	109.50	87.2	95.50	2,687	256,609	6.0	1,539,654
							0.0	0
4～ 4	事務所	109.50	86.3	94.50	2,687	253,922	6.0	1,523,532
							0.0	0
～

計		438.00	86.5	379.00		1,127,144		6,762,864
								0

⑨年額支払賃料	1,127,144 円　×　12ヶ月　＝　 13,525,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 379.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,525,728 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,122,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,403,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,762,864 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,465,108 円　　　　（　 83,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２１０Ｔ　　　　-7	3,222 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 92.2]	100 [120.0]	3,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,857 円/㎡　月額支払賃料（　 3,838 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０２０２Ｔ　　　　-8	3,103 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.7]	100 [ 94.0]	4,181
c	１０３０２０８Ｔ　　　　-17	3,514 ( 3,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	100 [122.0]	3,750

川崎多摩 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,772 円	13,525,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 372,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,451,772 円　（　　　　　　 16,455 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 438.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,430,400 円（　　　　　 49,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,465,108 円
②総費用	2,451,772 円
③純収益　①－②	10,013,336 円
④建物等に帰属する純収益	7,430,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,582,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,454,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,230,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,000 円／㎡）