鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２１１ -9	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０３０２０５Ｄ -4	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０３０２１１ -12	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
d	１０３０２０４ -17	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4.5m、南東4m、三方路		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０３０２１１ -15	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	231,598	100 [ 111.4]	207,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 195,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	188,327	100 [ 96.0]	196,174		196,000
c	(　 ) 280,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	227,215	100 [ 120.8]	188,092		188,000
d	(　 ) 163,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	161,060	100 [ 88.4]	182,195		182,000
e	(　 ) 174,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,605	100 [ 95.9]	182,070		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

川崎多摩 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,193,401	523,274	2,670,127	1,738,240	931,887	（　0.9699） 903,837	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,230,574 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	131 ㎡	12.8 m x 10.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階戸当り専有面積約３４㎡（タイプ１ＤＫ）で２戸、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.00	100.0	68.00	1,981	134,708	2.0	269,416
							1.0	134,708
2～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	2,107	143,276	2.0	286,552
							1.0	143,276
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		277,984		555,968
								277,984

⑨年額支払賃料	277,984 円　×　12ヶ月　＝　 3,335,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,335,808 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,058,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	555,968 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 277,984 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,193,401 円　　　　（　 24,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２０９Ｔ　　　　-14	2,158 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,107 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０２０１Ｔ　　　　-4	2,158 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,158
c	１０３０２０９Ｔ　　　　-13	2,341 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,296

川崎多摩 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,074 円	3,335,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,274 円　（　　　　　　 3,994 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,738,240 円（　　　　　 13,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,193,401 円
②総費用	523,274 円
③純収益　①－②	2,670,127 円
④建物等に帰属する純収益	1,738,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	931,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	903,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,230,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎多摩 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -35

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　基久

印

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区枡形６丁目４０７９番９｢枡形６－２２－７｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	向ヶ丘遊園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 130 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

（ほぼ正方形で、その四方が
削られた様な絶壁を呈する）
枡形山が地名の由来である。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ　市道

交通

施設

私鉄　小田急小田原線
向ヶ丘遊園駅の南西方
1.0km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

周囲を含め、街路条件がやや劣る難点は否めないが、最寄駅から徒歩圏内の近隣地域は既成の低層住宅地域とし
て熟成している。コロナ禍の終息は価格時点現在、極めて不透明であり、価格水準の動向予測は困難であった。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状（台形）　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区中部、西部及び南部にて「向ヶ丘遊園」駅及び「生田」駅等の小田急小田原線沿線駅を最寄駅とす
る徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。需要者は地縁選好性を有し、又は小田急小田原線沿線に現在居住
して、川崎方面や都心等に通勤しているいる３０～４０歳前半の一次取得者が中心である。市場では土地は２～３千万
円程度、（複合不動産としては）新築戸建住宅は３～４千万円、中古戸建住宅は２～３千万円が需要の中心と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では（学生向けの）アパートも存在するが、案件としては自用目的での取引が中心で、収益物件の取引は少な
い。近隣地域内部では居住の快適性を重視した価格形成が一般的である。以上の内容を総括し、（コロナ禍の下での事
例資料に基づき試算された）比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 212,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[110.9]

[100.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区住宅地域の一般的な価格水準に対する
新型コロナウイルス感染症の顕著な影響は令
和２年は認められなかった。今後の動向を注
視すべきである。

周辺に大学が複数あり、学生向けアパートの
需要は潜在的に認められる。コロナ禍の終息
の不透明感を反映して価格水準は横這い基調
で推移している。

リビングを南側に設ければ日照・通風等に関
して居住の快適性は確保できる。近隣地域の
中庸的画地としての潜在的選好性は維持され
るものと考える。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０２１１Ｄ -4	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,160)
b	１０３０２０１Ｄ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,200)
c	１０３０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ台形	東2.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０３０２１１ -23	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
e	１０３０２１１ -13	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	301,637	100 [ 131.8]	228,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 257,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,551	100 [ 133.9]	192,346		192,000
c	(　 ) 205,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.5]	210,964	100 [ 129.7]	162,655		163,000
d	(　 ) 140,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	170,111	100 [ 81.7]	208,214		208,000
e	(　 ) 166,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	215,008	100 [ 120.7]	178,134		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +36.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

川崎多摩 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,956,882	484,862	2,472,020	1,583,040	888,980	（　0.9699） 862,222	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,345,149 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.04	Ｗ2	136.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	131 ㎡	12.5 m x 10.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に因り、４部屋（契約面積１０．５坪（１ＤＫ）×２×２Ｆ）の賃貸経営を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「外廊下及び外階段」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.04	100.0	68.04	1,860	126,554	2.0	253,108
							1.0	126,554
2～ 2	住宅	68.04	100.0	68.04	1,923	130,841	2.0	261,682
							1.0	130,841
～

～

～

計		136.08	100.0	136.08		257,395		514,790
								257,395

⑨年額支払賃料	257,395 円　×　12ヶ月　＝　 3,088,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,088,740 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,832,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,790 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,395 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,956,882 円　　　　（　 22,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０２０１Ｔ　　　　-4	2,158 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.5]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,008 円/㎡　月額支払賃料（　 1,923 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０２０７Ｔ　　　　-9	2,169 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.5]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,121
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	20,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,662 円	3,088,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,862 円　（　　　　　　 3,701 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 136.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,583,040 円（　　　　　 12,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,956,882 円
②総費用	484,862 円
③純収益　①－②	2,472,020 円
④建物等に帰属する純収益	1,583,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	862,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,345,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）