鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１１１Ｄ -23	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造規制区域 (50,80)
b	１０３０１０４ -34	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、南西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０３０１０４ -35	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０１１１ -31	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０３０１０３ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,430	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	274,499	100 [ 87.5]	313,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 275,948	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	270,808	100 [ 87.5]	309,495		319,000
c	(　 ) 200,890	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	248,875	100 [ 74.1]	335,864		346,000
d	(　 ) 255,874	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	233,078	100 [ 73.5]	317,113		327,000
e	(　 ) 279,414	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	310,047	100 [ 82.2]	377,186		389,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

川崎高津 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,207,428	1,023,520	5,183,908	3,157,920	2,025,988	（　0.9722） 1,969,666	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,818,826 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	180 ％	211 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建共同住宅（各階３戸、平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	2,150	258,000	1.0	258,000
							1.0	258,000
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	2,200	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		522,000		522,000
								522,000

⑨年額支払賃料	522,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,264,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,264,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,950,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	522,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 251,669 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,207,428 円　　　　（　 29,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０４Ｔ　　　　-21	1,806 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０４Ｔ　　　　-22	2,103 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,920 円	6,264,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,023,520 円　（　　　　　　 4,851 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,157,920 円（　　　　　 14,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,207,428 円
②総費用	1,023,520 円
③純収益　①－②	5,183,908 円
④建物等に帰属する純収益	3,157,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,025,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,969,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,818,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎高津 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -9

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　石井　健之

印

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区末長１丁目２６１番３２｢末長１－１３－７｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	梶が谷 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

梶が谷駅に近いが、駅からの
歩行ルートにアップダウンが
ある住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

梶が谷駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、梶が谷駅に近い中規模の一般住宅が多い概ね熟成した住宅地域で、当分の間は現状を維持するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高津区ないし宮前区で東急田園都市線・ＪＲ南武線の沿線各駅から概ね徒歩圏の住宅地域である。需要
者は川崎市内、東京都区部、横浜市北部の居住者で、圏域外からの転入者も多い。住環境は概ね良好で梶が谷駅は利便
施設が整っているが、梶が谷駅からアップダウンがあるのが難点である。最近は、画地の細分化が見られ、中心となる
価格帯は、敷地規模の大小により異なり、建売住宅で４５００万円から６０００万円前後のものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、居住の快適性や生活利便性、通勤・通学の交通利便性等が取得における選択指標となる住宅地域にあり
、取引は自用のものが大部分である。周辺にはアパートもあるが、これら収益物件は、賃貸による収益目的よりも、旧
来からの地主が主として節税目的等により建築したものが大部分である。したがって、実証的な比準価格を重視し収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 405,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[126.0]

[103.0]
100

325,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場はコロナ禍により下押しの影響が
残るが、低金利等により概ね持ち直している
。今後、感染者数や金融市場の動向等を注視
する必要がある。

駅に近く、住環境の概ね良好な住宅地域であ
るが、梶が谷駅から最短の歩行ルートでは急
勾配の上り階段がある。地価はやや強含みで
推移している。

南側道路で、北側道路の画地と比較して日照
・通風等が優る。南側ないし南東側道路は選
好性があり、優位性がある。個別的要因に変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１１１ -33	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北2.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０３０１０７Ｄ -9	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０３０１０３ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０１０６ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	307,352	100 [ 91.2]	337,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 240,356	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	283,722	100 [ 89.4]	317,362		327,000
c	(　 ) 279,414	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	294,120	100 [ 87.9]	334,608		345,000
d	(　 ) 476,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	476,569	100 [ 124.9]	381,560		393,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

川崎高津 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,240,249	1,008,514	5,231,735	3,157,920	2,073,815	（　0.9722） 2,016,163	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	43,829,630 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	180 ％	211 ㎡	13.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各住戸４０㎡程度の２ＤＫタイプで、２階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	2,160	259,200	1.0	259,200
							1.0	259,200
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	2,213	265,560	1.0	265,560
							1.0	265,560
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		524,760		524,760
								524,760

⑨年額支払賃料	524,760 円　×　12ヶ月　＝　 6,297,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,297,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,982,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	524,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 253,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,240,249 円　　　　（　 29,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０５Ｔ　　　　-52	2,221 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０６Ｔ　　　　-18	2,246 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,412
c	１０３０１０４Ｔ　　　　-22	2,103 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	2,284

川崎高津 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,914 円	6,297,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,008,514 円　（　　　　　　 4,780 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,157,920 円（　　　　　 14,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,240,249 円
②総費用	1,008,514 円
③純収益　①－②	5,231,735 円
④建物等に帰属する純収益	3,157,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,073,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,016,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,829,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）