鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０４ -19	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０３０１０４ -2	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西3.6m、角地		２中専高度2種最高15m (80,160)
c	１０３０１０１Ｄ -7	川崎市高津区		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０３０１１１ -35	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北東4.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,188)
e	１０３０１１１Ｄ -21	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北東2.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,560	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	161,133	100 [ 72.0]	223,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 235,091	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	241,884	100 [ 102.9]	235,067		237,000
c	(　 ) 240,883	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,919	100 [ 104.0]	230,691		233,000
d	(　 ) 245,399	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	220,660	100 [ 99.0]	222,889		225,000
e	(　 ) 271,288	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.5]	242,578	100 [ 102.4]	236,893		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

川崎高津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,682,160	1,389,749	6,292,411	4,539,510	1,752,901	（　0.9722） 1,704,170	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,047,174 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.09	Ｓ3	327.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	180 ％	221 ㎡	14.3 m x 15.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.00	100.0	109.00	1,999	217,891	1.0	217,891
							1.0	217,891
2～ 2	住宅	109.00	100.0	109.00	2,040	222,360	1.0	222,360
							1.0	222,360
3～ 3	住宅	109.00	100.0	109.00	2,081	226,829	1.0	226,829
							1.0	226,829
～

～

計		327.00	100.0	327.00		667,080		667,080
								667,080

⑨年額支払賃料	667,080 円　×　12ヶ月　＝　 8,004,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,004,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,364,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	667,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 667,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 311,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,682,160 円　　　　（　 34,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０９Ｔ　　　　-19	1,753 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,128 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０９Ｔ　　　　-20	1,977 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,978
c	１０３０１０７Ｔ　　　　-25	2,318 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	2,149

川崎高津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,600 円	62,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	240,149 円	8,004,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 527,800 円	62,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,749 円　（　　　　　　 6,288 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 327.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,539,510 円（　　　　　 20,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,682,160 円
②総費用	1,389,749 円
③純収益　①－②	6,292,411 円
④建物等に帰属する純収益	4,539,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,704,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,047,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎高津 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　大泉　雅孝

印

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,180)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.3 ｍ、奥行　約　　 15.3 ｍ、規模　　 221 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ市道

交通

施設

武蔵中原駅南西方

2.2km

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として安定的だが住民の高齢化やこれに伴う空き家問題が懸念される。周辺では画地の細分化が見られ
るようになっており、今後も住宅地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区及び中原区内の住宅地域であるが、このうち特に価格牽連性が高いのは両区内におけるＪＲ南武線
沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内あるいは都内在住の一次取得者層が挙げられる。取引の中心価格帯は新築
戸建総額３０００万円台半ば～４０００万円台後半程度となっている。画地細分化が進むエリアにあって、コロナ禍に
おける生活スタイルの変化が、戸建需要にどのような影響を与えるか、注視していく必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が多い丘陵上の住宅地域である。周辺地域にはアパートも散見されるが、収益目的での土地需要は
ほとんど見られず、自宅の敷地として購入するなど自己使用目的の取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内
において規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを
標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 356,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[162.8]

[101.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で一時不動産市況は停滞の様相を呈
していたが、年間では需要は底堅く推移。令
和元年秋の台風による市況への影響が一部地
域で見られる。

最寄り駅から徒歩圏外に位置する丘陵地上の
住宅地域である。画地規模が大きく総額が張
るため、周辺では画地の細分化が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１１１Ｄ -21	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北東2.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
b	１０３０１０４ -2	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西3.6m、角地		２中専高度2種最高15m (80,160)
c	１０３０１０９ -20	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
d	１０３０１０４ -19	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,288	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.5]	242,334	100 [ 94.9]	255,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 235,091	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	231,134	100 [ 108.9]	212,244		214,000
c	(　 ) 257,265	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	249,272	100 [ 104.0]	239,685		242,000
d	(　 ) 199,560	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	167,731	100 [ 82.5]	203,310		205,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

川崎高津 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,776,012	935,008	4,841,004	3,229,800	1,611,204	（　0.9703） 1,563,351	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,985,891 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	180 ％	221 ㎡	14.3 m x 15.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積４０㎡、間取り１ＬＤＫ、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	120.00	100.0	120.00	1,940	232,800	1.0	232,800
							1.0	232,800
2～ 2	住居	120.00	100.0	120.00	2,000	240,000	1.0	240,000
							1.0	240,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		472,800		472,800
								472,800

⑨年額支払賃料	472,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,673,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,673,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 482,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,550,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 472,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 220,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,776,012 円　　　　（　 26,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０５Ｔ　　　　-62	1,924 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１１０Ｔ　　　　-21	2,035 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [109.2]	100 [ 97.0]	2,066
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-35	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	2,285

川崎高津 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,008 円	6,033,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 935,008 円　（　　　　　　 4,231 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,229,800 円（　　　　　 14,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,776,012 円
②総費用	935,008 円
③純収益　①－②	4,841,004 円
④建物等に帰属する純収益	3,229,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,611,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,563,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,985,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）