鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０６Ｄ -3	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０３０１０５ -23	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,260)
c	１０３０１０８Ｄ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
d	１０３０１０２Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
e	１０３０１０８ -30	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,576	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,712	100 [ 69.6]	600,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	600,000
b	(　 ) 364,330	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,423	100 [ 69.5]	525,788		526,000
c	(　 ) 481,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	481,481	100 [ 85.7]	561,821		562,000
d	(　 ) 455,694	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	437,900	100 [ 86.6]	505,658		506,000
e	(　 ) 906,678	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	909,398	100 [ 100.0]	909,398		909,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 549,000 円／㎡]

川崎中原 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,604,529	1,186,194	5,418,335	3,681,310	1,737,025	（　0.9527） 1,654,864	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,610,545 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	59.00	ＲＣ4	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	88 ㎡	7.3 m x 12.1 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅はファミリータイプで５３㎡前後。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を勘案して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.00	90.0	53.10	3,758	199,550	6.0	1,197,300
							0.0	0
2～ 3	住宅	59.00	90.0	53.10	2,300	122,130	1.0	122,130
							1.0	122,130
4～ 4	住宅	59.00	90.0	53.10	2,350	124,785	1.0	124,785
							1.0	124,785
～

～

計		236.00	90.0	212.40		568,595		1,566,345
								369,045

⑨年額支払賃料	568,595 円　×　12ヶ月　＝　 6,823,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,823,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 409,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,413,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,566,345 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,045 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 176,053 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,604,529 円　　　　（　 75,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１１１Ｔ　　　　-29	2,713 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	3,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,777 円/㎡　月額支払賃料（　 3,758 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１１１Ｔ　　　　-30	2,781 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,903
c	１０３０１１１Ｔ　　　　-31	3,404 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,812

川崎中原 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,200 円	54,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	204,694 円	6,823,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,186,194 円　（　　　　　　 13,479 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,681,310 円（　　　　　 41,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,604,529 円
②総費用	1,186,194 円
③純収益　①－②	5,418,335 円
④建物等に帰属する純収益	3,681,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,737,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,654,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,610,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
川崎中原 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-9

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

印

TEL.

鑑定評価額

46,200,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区田尻町１２番６				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ3	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	北東7.3m市道	水道、ガス、下水	平間 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平間駅前の近隣型商業地域

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

平間駅南東方

90m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

平間駅前の近隣型商業地域として熟成しており、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。一般的要
因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中原区及び隣接市区内の近隣商業地域等と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営等を目的とする法
人、不動産投資法人、不動産業者等が中心である。対象標準地は平間駅前の商店街にあり、地元住民を対象とした店舗
等が中心であるが、容積率の魅力からマンション用地等との競合も認められ、需要は比較的堅調である。なお、取引価
格は画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は平間駅前の近隣商業地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には賃貸用の店舗、マンション等が多く見
られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 540,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.7]

[100.0]
100

521,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    521,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策等の効果により、景気は持ち直しの
動きが見られるが、新型コロナの感染拡大に
伴う社会経済活動や金融市場への影響等に注
視が必要である。

近隣地域に特に変化はない。平間駅前の近隣
型商業地であり、地元住民を対象とした店舗
等が多い。顧客の流動性等が高く、需要は比
較的堅調である。

標準地の形状、規模、接道状況等は商業地と
して平均的であり、市場競争力は普通程度で
ある。個別的要因に特に変動要因は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０５ -23	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,260)
b	１０３０１０８Ｄ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
c	１０３０１０２Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
d	１０３０１０７Ｄ -4	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 364,330	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,787	100 [ 65.9]	555,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 481,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,810	100 [ 89.2]	544,630		545,000
c	(　 ) 455,694	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	439,202	100 [ 86.6]	507,162		507,000
d	(　 ) 504,653	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	510,709	100 [ 81.3]	628,178		628,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

川崎中原 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,823,447	1,211,018	5,612,429	3,842,830	1,769,599	（　0.9300） 1,645,727	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,402,886 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	59.00	ＲＣ4	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	88 ㎡	7.3 m x 12.1 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１階を店舗、２～４階を住宅（各階２戸、２６㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.00	90.0	53.10	4,055	215,321	6.0	1,291,926
							0.0	0
2～ 2	住宅	59.00	90.0	53.10	2,400	127,440	1.0	127,440
							1.0	127,440
3～ 3	住宅	59.00	90.0	53.10	2,450	130,095	1.0	130,095
							1.0	130,095
4～ 4	住宅	59.00	90.0	53.10	2,500	132,750	1.0	132,750
							1.0	132,750
～

計		236.00	90.0	212.40		605,606		1,682,211
								390,285

⑨年額支払賃料	605,606 円　×　12ヶ月　＝　 7,267,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,267,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 581,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,685,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,682,211 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,285 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,823,447 円　　　　（　 77,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１１１Ｔ　　　　-31	3,404 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,075 円/㎡　月額支払賃料（　 4,055 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１１１Ｔ　　　　-29	2,713 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,932
c	１０３０１１１Ｔ　　　　-30	2,781 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,182

川崎中原 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,500 円	57,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,018 円	7,267,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 485,300 円	57,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,211,018 円　（　　　　　　 13,762 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,100,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,842,830 円（　　　　　 43,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,823,447 円
②総費用	1,211,018 円
③純収益　①－②	5,612,429 円
④建物等に帰属する純収益	3,842,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,769,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,645,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,402,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）