鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０９Ｄ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
b	１０３０１０８Ｄ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
c	１０３０１０２Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
d	１０３０１０７Ｄ -4	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	１０３０１０９Ｄ -12	川崎市中原区		底地	（　）	不整形	南西8m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	642,589	100 [ 88.1]	729,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	729,000
b	(　 ) 481,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,810	100 [ 71.2]	682,317		682,000
c	(　 ) 455,694	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	439,202	100 [ 69.3]	633,769		634,000
d	(　 ) 504,653	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	510,709	100 [ 64.5]	791,797		792,000
e	(　 140,783) 469,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	488,340	100 [ 89.0]	548,697		549,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

川崎中原 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,663,514	1,862,452	8,801,062	5,855,100	2,945,962	（　0.9300） 2,739,745	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	62,266,932 円　　　　（　 541,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	81.81	ＲＣ5	359.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	330 ％	115 ㎡	10.3 m x 11.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１階を店舗、２～５階を住宅（各階２戸）と想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.81	85.0	69.54	4,110	285,809	10.0	2,858,090
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.81	90.0	73.63	2,600	191,438	1.0	191,438
							1.0	191,438
3～ 3	住宅	81.81	90.0	73.63	2,650	195,120	1.0	195,120
							1.0	195,120
4～ 4	住宅	65.16	90.0	58.64	2,650	155,396	1.0	155,396
							1.0	155,396
5～ 5	住宅	48.87	90.0	43.98	2,650	116,547	1.0	116,547
							1.0	116,547

計		359.46	88.9	319.42		944,310		3,516,591
								658,501

⑨年額支払賃料	944,310 円　×　12ヶ月　＝　 11,331,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 319.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,331,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 906,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,425,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,516,591 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 658,501 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 205,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,663,514 円　　　　（　 92,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０８Ｔ　　　　-30	3,532 ( 3,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,144 円/㎡　月額支払賃料（　 4,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０８Ｔ　　　　-32	4,772 ( 4,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	4,266
c	１０３０１１１Ｔ　　　　-34	3,148 ( 3,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,035

川崎中原 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	87,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	339,952 円	11,331,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 739,500 円	87,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,862,452 円　（　　　　　　 16,195 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 359.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,855,100 円（　　　　　 50,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,663,514 円
②総費用	1,862,452 円
③純収益　①－②	8,801,062 円
④建物等に帰属する純収益	5,855,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,945,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,739,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,266,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 541,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎中原 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-7

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　石井　健之

印

TEL.

鑑定評価額

74,500,000 円

１㎡当たりの価格

648,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区新丸子町６９５番５				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,330)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	新丸子 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性はやや低いが、武蔵小
杉駅にも近く、同駅周辺の再
開発事業の影響を受けている

街

路

５．５ｍ　市道

交通

施設

新丸子駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,330)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、新丸子駅に近い小売店舗、飲食店等が混在する商業地域である。武蔵小杉駅にも近いことから、同
駅周辺の市街地再開発事業の影響を受け、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中原区を中心に川崎市内の商業地域である。需要者は川崎市内、東京都区部、横浜市北部に営業基盤をも
つ小売業ないしサービス業の事業者・企業やマンション開発業者である。近隣地域は繁華性がやや低く、周辺地域では
マンション建設が活発で、建築中のマンションも多い。取引は業種・業態、当事者間の個別的事情や土地の個別性（規
模の大小、許容容積率等）により異なり、取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は小売店舗、事務所ビル、マンション等が混在する商業地域で、駅に近いことから最近はマンションの割合が増
えてきている。取引は、自用の店舗、事務所等が中心である。店舗・事務所・住宅の賃貸を想定した収益価格は、地価
水準に見合う賃料・一時金が収受できず相対的に低位に求められ、これを標準とするには限界がある。よって、実証的
な比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 994,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[153.4]

[100.0]
100

648,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場はコロナ禍により下押しの影響が
残るが、低金利等により概ね持ち直している
。今後、感染者数や金融市場の動向等を注視
する必要がある。

現況の繁華性は高くはないが、武蔵小杉駅に
も近い立地で、店舗需要のほか、マンション
用地としての需要もあり、地価は上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。画地併合によるマ
ンション用地としての需要もあり、競争力が
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０２Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
b	１０３０１０８Ｄ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
c	１０３０１０８Ｄ -7	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０３０１０６Ｄ -3	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 455,694	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	437,466	100 [ 68.5]	638,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	639,000
b	(　 ) 481,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,443	100 [ 65.9]	732,083		732,000
c	(　 ) 484,027	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,479	100 [ 75.5]	643,019		643,000
d	(　 ) 413,576	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,366	100 [ 59.5]	704,817		705,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

川崎中原 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,868,120	1,778,785	8,089,335	5,484,950	2,604,385	（　0.9527） 2,481,198	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	56,390,864 円　　　　（　 490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	81.81	ＲＣ5	359.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	330 ％	115 ㎡	10.3 m x 11.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所はフロア貸し。３階～５階の住宅は２９㎡～４３㎡程度（１Ｋ～２ＤＫ）を想定。駐車場は想定していない。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を検討して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.81	82.0	67.08	3,769	252,825	10.0	2,528,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.81	85.0	69.54	2,650	184,281	6.0	1,105,686
							0.0	0
3～ 3	住宅	81.81	90.0	73.63	2,300	169,349	2.0	338,698
							1.0	169,349
4～ 4	住宅	65.16	90.0	58.64	2,300	134,872	2.0	269,744
							1.0	134,872
5～ 5	住宅	48.87	90.0	43.98	2,350	103,353	2.0	206,706
							1.0	103,353

計		359.46	87.0	312.87		844,680		4,449,084
								407,574

⑨年額支払賃料	844,680 円　×　12ヶ月　＝　 10,136,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,136,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 506,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,629,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,449,084 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 407,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 196,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,868,120 円　　　　（　 85,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０８Ｔ　　　　-29	3,830 ( 3,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,769 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０８Ｔ　　　　-31	4,920 ( 4,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,902
c	１０３０１０５Ｔ　　　　-18	3,879 ( 3,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,770

川崎中原 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,000 円	81,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	304,085 円	10,136,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 692,700 円	81,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,778,785 円　（　　　　　　 15,468 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 359.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,484,950 円（　　　　　 47,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,868,120 円
②総費用	1,778,785 円
③純収益　①－②	8,089,335 円
④建物等に帰属する純収益	5,484,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,604,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,481,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,390,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,000 円／㎡）