鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０４ -17	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m市道、北6m、南4m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,267)
b	１０３０１０９Ｄ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
c	１０３０１０８ -30	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１０３０１０９ -29	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０３０１０８Ｄ -7	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 792,055	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	745,420	100 [ 82.0]	909,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	882,000
b	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	642,589	100 [ 103.7]	619,662		601,000
c	(　 ) 906,678	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	700,234	100 [ 110.3]	634,845		616,000
d	(　 ) 831,800	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	642,406	100 [ 79.7]	806,030		782,000
e	(　 ) 484,027	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,867	100 [ 75.4]	648,365		629,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

川崎中原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,634,806	4,622,767	17,012,039	12,585,100	4,426,939	（　0.9300） 4,117,053	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	93,569,386 円　　　　（　 482,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	108.00	ＲＣ7	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	194 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造７階建店舗兼事務所ビルを想定。１～２階店舗、３～７階事務所部分貸し。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

入口、内階段、エレベーター等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	4,000	345,600	8.0	2,764,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	108.00	80.0	86.40	3,300	285,120	6.0	1,710,720
							0.0	0
3～ 7	事務所	108.00	90.0	97.20	2,720	264,384	3.0	793,152
							0.0	0
～

～

計		756.00	87.1	658.80		1,952,640		8,441,280
								0

⑨年額支払賃料	1,952,640 円　×　12ヶ月　＝　 23,431,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 658.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,431,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,874,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,557,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,441,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,634,806 円　　　　（　 111,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０４Ｔ　　　　-18	2,780 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,942	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,027 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０４Ｔ　　　　-19	2,047 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	4,094
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,122,000 円	187,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	937,267 円	23,431,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,622,767 円　（　　　　　　 23,829 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,585,100 円（　　　　　 64,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,634,806 円
②総費用	4,622,767 円
③純収益　①－②	17,012,039 円
④建物等に帰属する純収益	12,585,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,426,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,117,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,569,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
川崎中原 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-5

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

印

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

575,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４｢上小田中６－２３－７｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1.2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	中層の小売店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西18m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅への接近性に優れ、幹線道
路沿いにあることから視認性
等も優る商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

武蔵中原駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い商業地域として概ね熟成しており、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及
び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 604,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中原区及び隣接市区内の普通商業地域等と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営等を目的とする法
人、不動産投資法人等が中心である。対象標準地は武蔵中原駅に近く繁華性等が比較的高い商業地域にあり、また幹線
道路沿いにある立地や容積率の魅力からマンション用地等との競合が認められ、需要は比較的堅調である。なお、取引
価格は画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は武蔵中原駅に近い普通商業地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には賃貸用の店舗、マンション等が
多く見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 540,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[ 97.0]
100

574,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策等の効果により、景気は持ち直しの
動きが見られるが、新型コロナの感染拡大に
伴う社会経済活動や金融市場への影響等に注
視が必要である。

近隣地域に特に変化はない。武蔵中原駅から
近く、再開発が進む武蔵小杉にも隣接するこ
とから、安定的な需要が認められる。

標準地の規模、接道状況等は平均的であるが
、形状がやや劣るため、市場競争力は普通程
度である。個別的要因に特に変動要因は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０９Ｄ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
b	１０３０１０８Ｄ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
c	１０３０１０２Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
d	１０３０１０７Ｄ -4	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	642,589	100 [ 99.4]	646,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	627,000
b	(　 ) 481,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,810	100 [ 81.3]	597,552		580,000
c	(　 ) 455,694	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	439,202	100 [ 79.6]	551,761		535,000
d	(　 ) 504,653	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	510,709	100 [ 73.6]	693,898		673,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 604,000 円／㎡]

川崎中原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,768,123	4,109,960	16,658,163	12,315,900	4,342,263	（　0.9300） 4,038,305	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	91,779,659 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	108.00	ＲＣ7	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	194 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１階を店舗、２～７階を事務所と想定した。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	70.0	75.60	4,345	328,482	10.0	3,284,820
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	85.0	91.80	2,800	257,040	6.0	1,542,240
							0.0	0
3～ 3	事務所	108.00	85.0	91.80	2,800	257,040	6.0	1,542,240
							0.0	0
4～ 4	事務所	108.00	85.0	91.80	2,800	257,040	6.0	1,542,240
							0.0	0
5～ 7	事務所	108.00	85.0	91.80	2,800	257,040	6.0	1,542,240
							0.0	0

計		756.00	82.9	626.40		1,870,722		12,538,260
								0

⑨年額支払賃料	1,870,722 円　×　12ヶ月　＝　 22,448,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 626.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,448,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,795,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,652,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,538,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,768,123 円　　　　（　 107,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０４Ｔ　　　　-20	3,460 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	4,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,381 円/㎡　月額支払賃料（　 4,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０４Ｔ　　　　-18	2,780 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,180
c	１０３０１０１Ｔ　　　　-32	3,742 ( 3,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,377

川崎中原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	673,460 円	22,448,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,555,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,109,960 円　（　　　　　　 21,185 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,315,900 円（　　　　　 63,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,768,123 円
②総費用	4,109,960 円
③純収益　①－②	16,658,163 円
④建物等に帰属する純収益	12,315,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,342,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,038,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,779,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）