鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０９Ｄ -5	川崎市中原区		底地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	１０３０１０９Ｄ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
c	１０３０１０６ -19	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	１０３０１１０Ｄ -4	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	１０３０１０４Ｄ -2	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 448,448) 896,896	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	955,430	100 [ 92.9]	1,028,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	636,857	100 [ 71.3]	893,208		893,000
c	(　 ) 639,780	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	641,699	100 [ 74.7]	859,035		859,000
d	(　 ) 728,898	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	748,578	100 [ 81.8]	915,132		915,000
e	(　 ) 1,043,649	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,060,347	100 [ 82.9]	1,279,068		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 889,000 円／㎡]

川崎中原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,667,278	2,007,614	9,659,664	5,592,630	4,067,034	（　0.9527） 3,874,663	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	88,060,523 円　　　　（　 766,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	84.00	ＲＣ4	336.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	6.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は１ＬＤＫタイプで３５㎡前後。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的なレンタブル比を勘案して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	80.0	67.20	6,162	414,086	6.0	2,484,516
							0.0	0
2～ 3	住宅	84.00	85.0	71.40	2,750	196,350	1.0	196,350
							1.0	196,350
4～ 4	住宅	84.00	85.0	71.40	2,800	199,920	1.0	199,920
							1.0	199,920
～

～

計		336.00	83.8	281.40		1,006,706		3,077,136
								592,620

⑨年額支払賃料	1,006,706 円　×　12ヶ月　＝　 12,080,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,080,472 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 724,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,355,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,077,136 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 592,620 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 282,709 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,667,278 円　　　　（　 101,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１１１Ｔ　　　　-26	4,402 ( 4,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	6,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,193 円/㎡　月額支払賃料（　 6,162 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１１１Ｔ　　　　-27	3,830 ( 3,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	6,399
c	１０３０１１１Ｔ　　　　-28	3,090 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	5,365

川崎中原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	581,700 円	83,100,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	362,414 円	12,080,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 706,300 円	83,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,007,614 円　（　　　　　　 17,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,100,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,592,630 円（　　　　　 48,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,667,278 円
②総費用	2,007,614 円
③純収益　①－②	9,659,664 円
④建物等に帰属する純収益	5,592,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,067,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,874,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,060,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎中原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

印

TEL.

鑑定評価額

97,500,000 円

１㎡当たりの価格

848,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区新丸子町７５２番１				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ4	日用品小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南7.2m市道	水道、ガス、下水	新丸子 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近いイダイモール商店街
の商業地域

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

新丸子駅南西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商店街通り沿いの商業地域。新型コロナにより客足の流動性等に影響を受けたが、相対的地位の変化は認められ
ず、今後も現環境を維持するものと予測する。新型コロナ収束後、地価は強含み傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 737,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市中部から南部にかけての各駅周辺の商業地域である。需要者は地縁的選好性を有する物販・飲食事
業を行う事業経営者、商業ビル等の不動産運用投資を目的とする投資家等である。熟成した地域であるため、土地のみ
の供給は少なく、中古ビルの供給が多い。中心となる価格帯は事業目的、物件の規模等により様々であり、一律的な把
握は困難である。コロナ禍により客足の流動性等に影響を受けたが、概ね回復基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中原区内の各駅周辺の商業地域内の事例を中心に査定されている。収益価格は最有効使用と判断される中層
店舗共同住宅を想定したものであるが、やや低位に査定された。そこで、市場実態及び希少性がより適切に反映された
比準価格をより重視の上、想定的要素を含むものの、商業地本来の収益性が反映され、理論的かつ安定的な収益価格を
も勘案し、さらに代表標準地との検討結果、単価と総額との関連をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 994,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[100.0]
100

845,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    839,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業の資金調達環境は良好。コロナ禍により
、事業収益に下方圧力。このため、企業は設
備投資に慎重姿勢。先行き不透明ながら景気
は持ち直し基調。

客足の流動性の高い、駅に近い商業地域。コ
ロナ禍により、その流動性も影響を受けたが
、商業地としての地位、希少性も高く、地価
は顕著に推移。

中層建物の敷地として手頃な規模の整形地で
あり、競争力は強いものと認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０９Ｄ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
b	１０３０１０７Ｄ -4	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	１０３０１０９Ｄ -5	川崎市中原区		底地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	１０３０１１０Ｄ -4	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	636,857	100 [ 69.4]	917,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	918,000
b	(　 ) 504,653	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	514,746	100 [ 61.5]	836,985		837,000
c	(　 448,448) 896,896	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	951,654	100 [ 79.9]	1,191,056		1,190,000
d	(　 ) 728,898	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	749,307	100 [ 79.0]	948,490		948,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 900,000 円／㎡]

川崎中原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,932,965	1,961,055	9,971,910	6,057,000	3,914,910	（　0.9527） 3,729,735	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	84,766,705 円　　　　（　 737,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.00	ＲＣ4	336.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	6.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～４階：１ＤＫタイプ（３８㎡前後／戸）×２戸／階を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	75.0	63.00	6,060	381,780	8.0	3,054,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.00	90.0	75.60	2,800	211,680	1.0	211,680
							1.0	211,680
3～ 3	住宅	84.00	90.0	75.60	2,800	211,680	1.0	211,680
							1.0	211,680
4～ 4	住宅	84.00	90.0	75.60	2,800	211,680	1.0	211,680
							1.0	211,680
～

計		336.00	86.3	289.80		1,016,820		3,689,280
								635,040

⑨年額支払賃料	1,016,820 円　×　12ヶ月　＝　 12,201,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,201,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 610,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,591,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,689,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 635,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 306,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,932,965 円　　　　（　 103,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０６Ｔ　　　　-27	6,238 ( 6,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,100 円/㎡　月額支払賃料（　 6,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０６Ｔ　　　　-28	7,209 ( 6,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	90,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,055 円	12,201,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,000 円	90,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,961,055 円　（　　　　　　 17,053 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,057,000 円（　　　　　 52,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,932,965 円
②総費用	1,961,055 円
③純収益　①－②	9,971,910 円
④建物等に帰属する純収益	6,057,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,914,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,729,735 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,766,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 737,000 円／㎡）