鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０８ -27	川崎市中原区		更地	（　）	台形	北東7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０３０１１０ -15	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０３０１０６ -5	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０３０１０５Ｄ -25	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、準角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０３０１０３ -21	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 117.6]	392,787	100 [ 98.9]	397,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 447,404	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	366,683	100 [ 96.0]	381,961		390,000
c	(　 ) 406,849	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	337,698	100 [ 90.3]	373,973		381,000
d	(　 ) 347,782	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	339,678	100 [ 89.4]	379,953		388,000
e	(　 ) 431,204	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	430,350	100 [ 99.4]	432,948		442,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

川崎中原 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,489,885	872,466	4,617,419	2,850,900	1,766,519	（　0.9722） 1,717,410	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,335,000 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	9.5 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積約３０～３３㎡程度、間取り１Ｋを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	65.00	97.0	63.05	2,420	152,581	1.0	152,581
							1.0	152,581
2～ 2	住居	65.00	97.0	63.05	2,490	156,995	1.0	156,995
							1.0	156,995
3～ 3	住居	65.00	97.0	63.05	2,490	156,995	1.0	156,995
							1.0	156,995
～

～

計		195.00	97.0	189.15		466,571		466,571
								466,571

⑨年額支払賃料	466,571 円　×　12ヶ月　＝　 5,598,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,598,852 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,262,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	466,571 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 466,571 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 222,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,489,885 円　　　　（　 43,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０５Ｔ　　　　-38	2,453 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,597 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０５Ｔ　　　　-39	2,415 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,691
c	１０３０１０５Ｔ　　　　-40	2,557 ( 2,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,583

川崎中原 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,966 円	5,598,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,500 円	39,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,466 円　（　　　　　　 6,870 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,850,900 円（　　　　　 22,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,489,885 円
②総費用	872,466 円
③純収益　①－②	4,617,419 円
④建物等に帰属する純収益	2,850,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,766,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,717,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,335,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎中原 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -23

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　石井　健之

印

TEL.

鑑定評価額

47,600,000 円

１㎡当たりの価格

375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区下小田中２丁目１３６９番３外｢下小田中２－４１－６｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6.3m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．３ｍ市道

交通

施設

武蔵中原駅南西方

800m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、武蔵中原駅から徒歩圏の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を
維持していくものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中原区のうちＪＲ南武線・東急東横線の沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都心部
や横浜市等へ通勤するサラリーマン世帯が中心で、川崎市内の居住者のほか、東京都区部や横浜市等からの転入者も多
い。武蔵中原駅から徒歩圏の既成の住宅地域で、周辺地域に大規模な宅地開発等はなく、需給関係は安定している。取
引は土地面積にもよるが、建売住宅で概ね４０００万円～５５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

武蔵中原駅から平坦なルートの既成の住宅地域で、取引は自用目的が中心である。周囲にはアパート等も混在するが、
旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策等を目的としたものが多く、収益価格は土地価格水準
に見合う賃料・一時金等が収受できないため、低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収
益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 389,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[107.8]

[102.0]
100

375,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    373,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場はコロナ禍により下押しの影響が
残るが、低金利等により概ね持ち直している
。今後、感染者数や金融市場の動向等を注視
する必要がある。

人口・世帯数の増加が続き、人気の高い中原
区の住宅地域のなかにあって駅から徒歩圏で
、住環境も概ね良好であり、地価はやや上昇
している。

東側道路で、北側道路の画地と比較して日照
・通風等が優り、競争力は優る。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０７ -28	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.5m市道、東4.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
b	１０３０１１１Ｄ -5	川崎市中原区		底地	（　）	台形	南7.3m市道、東4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０３０１１０ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南6.4m市道、南西5.5m、角地		２中専高度2種最高15m (80,200)
d	１０３０１１１ -17	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 460,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	408,678	100 [ 103.4]	395,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	403,000
b	(　 137,910) 344,775	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	328,527	100 [ 89.8]	365,843		373,000
c	(　 ) 447,486	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	416,882	100 [ 107.5]	387,797		396,000
d	(　 ) 459,612	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	458,245	100 [ 98.9]	463,342		473,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

川崎中原 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,748,263	880,271	4,867,992	3,070,200	1,797,792	（　0.9722） 1,747,813	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,995,935 円　　　　（　 299,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	9.5 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各住戸３５㎡程度の１ＤＫタイプで、３階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,300	161,000	1.0	161,000
							1.0	161,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,339	163,730	1.0	163,730
							1.0	163,730
3～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	2,340	163,800	1.0	163,800
							1.0	163,800
～

～

計		210.00	100.0	210.00		488,530		488,530
								488,530

⑨年額支払賃料	488,530 円　×　12ヶ月　＝　 5,862,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,862,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,510,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	488,530 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 488,530 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 233,053 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,748,263 円　　　　（　 45,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０８Ｔ　　　　-26	2,453 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,440 円/㎡　月額支払賃料（　 2,339 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０８Ｔ　　　　-27	2,514 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	2,540
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-28	2,268 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	2,410

川崎中原 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	42,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	175,871 円	5,862,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,200 円	42,000,000　×　　　　 0.01 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,200 円	42,000,000　×　　　　 0.01 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 880,271 円　（　　　　　　 6,931 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,070,200 円（　　　　　 24,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,748,263 円
②総費用	880,271 円
③純収益　①－②	4,867,992 円
④建物等に帰属する純収益	3,070,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,797,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,747,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,995,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,000 円／㎡）