鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０８ -34	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	北3.8m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０３０１１１Ｄ -25	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	東3.1m未舗装私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０３０１０１ -11	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北3.6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０３０１０９ -18	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南3.6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０３０１０２Ｄ -7	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,093	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 143.0]	594,851	100 [ 126.4]	470,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 572,649	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.3]	452,541	100 [ 94.1]	480,915		491,000
c	(　 ) 699,372	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 141.7]	496,520	100 [ 105.9]	468,857		478,000
d	(　 ) 420,368	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.1]	348,513	100 [ 80.0]	435,641		444,000
e	(　 198,675) 496,688	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	501,158	100 [ 105.8]	473,684		483,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +29.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

川崎中原 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,842,405	922,137	4,920,268	2,850,900	2,069,368	（　0.9722） 2,011,840	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	43,735,652 円　　　　（　 342,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積３２㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,550	165,750	1.0	165,750
							1.0	165,750
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,605	169,325	1.0	169,325
							1.0	169,325
3～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,650	172,250	1.0	172,250
							1.0	172,250
～

～

計		195.00	100.0	195.00		507,325		507,325
								507,325

⑨年額支払賃料	507,325 円　×　12ヶ月　＝　 6,087,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,087,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 487,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,600,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	507,325 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 507,325 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,870 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,842,405 円　　　　（　 45,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０８Ｔ　　　　-21	3,184 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	2,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,717 円/㎡　月額支払賃料（　 2,605 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０８Ｔ　　　　-22	2,428 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,529
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-23	3,201 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [103.0]	2,726

川崎中原 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,637 円	6,087,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,500 円	39,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 922,137 円　（　　　　　　 7,204 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,850,900 円（　　　　　 22,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,842,405 円
②総費用	922,137 円
③純収益　①－②	4,920,268 円
④建物等に帰属する純収益	2,850,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,069,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,011,840 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,735,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎中原 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -20

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　大泉　雅孝

印

TEL.

鑑定評価額

58,600,000 円

１㎡当たりの価格

458,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区今井仲町３６３番７｢今井仲町６－１｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	武蔵小杉 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 128 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．５ｍ市道

交通

施設

武蔵小杉駅西方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられず、今後も住宅
地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中原区及び隣接区内の住宅地域であるが、特に価格牽連性が高いのは中原区内のうち武蔵小杉駅周辺及び
同駅以西の住宅地域である。需要者の中心は市内あるいは都内在住の一次取得者層が挙げられる。取引の中心価格帯は
新築戸建総額３０００万円台半ば～５０００万円台程度となっている。画地細分化が進むなか、コロナ禍における生活
スタイルの変化が、当エリアの戸建需要にどのような影響を与えるかは注視していく必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートが散見されるが、需要者の中心である個人が更地を購入してアパートを建築するケ
ースと、自宅の敷地として購入するなど自用のケースとを比較すると、前者は相対的に少ない。本件では、同一需給圏
内において規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれ
を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[ 92.1]

[102.0]
100

456,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

川崎市の人口は増加、コロナ禍にあって一時
不動産市況は停滞の様相を呈していたが、年
間を通してみると実需を中心に需要は底堅く
推移した。

最寄り駅から徒歩圏内に位置し、交通接近性
は比較的優位である。就学児童がいる世帯に
人気の高いエリアであり、需要は堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０６ -30	川崎市中原区		更地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０３０１０７ -28	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.5m市道、東4.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
c	１０３０１０４ -26	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０３０１１１Ｄ -24	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	東4.5m私道、北4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 474,786	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	477,113	100 [ 94.0]	507,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	518,000
b	(　 ) 460,270	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	392,686	100 [ 93.1]	421,789		430,000
c	(　 194,553) 486,383	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	538,852	100 [ 116.1]	464,127		473,000
d	(　 ) 496,853	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.1]	433,944	100 [ 93.1]	466,105		475,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 474,000 円／㎡]

川崎中原 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,894,589	904,090	4,990,499	2,850,900	2,139,599	（　0.9722） 2,080,118	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	45,219,957 円　　　　（　 353,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積３０～３３㎡程度、間取り１ＤＫを想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	65.00	97.0	63.05	2,540	160,147	1.0	160,147
							1.0	160,147
2～ 2	住居	65.00	97.0	63.05	2,620	165,191	1.0	165,191
							1.0	165,191
3～ 3	住居	65.00	97.0	63.05	2,620	165,191	1.0	165,191
							1.0	165,191
～

～

計		195.00	97.0	189.15		490,529		490,529
								490,529

⑨年額支払賃料	490,529 円　×　12ヶ月　＝　 5,886,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,886,348 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,650,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	490,529 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,529 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,894,589 円　　　　（　 46,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０１Ｔ　　　　-20	2,329 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,733 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０３Ｔ　　　　-21	2,884 ( 2,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.7]	100 [ 95.0]	2,933
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-21	3,184 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [ 97.0]	3,034

川崎中原 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,590 円	5,886,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,500 円	39,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 904,090 円　（　　　　　　 7,063 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,850,900 円（　　　　　 22,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,894,589 円
②総費用	904,090 円
③純収益　①－②	4,990,499 円
④建物等に帰属する純収益	2,850,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,139,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,080,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,251 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,219,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,000 円／㎡）