鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０４ -17	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m市道、北6m、南4m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,267)
b	１０３０１１１ -29	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０３０１０１ -13	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.7m市道、東4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０３０１０５ -4	川崎市中原区		更地	（　）	不整形	北西8.5m市道、東3.5m、角地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０３０１０９Ｄ -7	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 792,055	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	745,420	100 [ 103.3]	721,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	722,000
b	(　 ) 570,456	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	572,738	100 [ 82.5]	694,228		694,000
c	(　 ) 323,282	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	319,479	100 [ 64.5]	495,316		495,000
d	(　 ) 368,087	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	436,508	100 [ 62.4]	699,532		700,000
e	(　 ) 313,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	332,901	100 [ 61.8]	538,675		539,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,289,779,395	1,247,771,175	12	880,000	3,060.00	300,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,042,008,220 円　　　　（　 649,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

880,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 880,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,692,800,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,692,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,167,402,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に準拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,692,800,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 269,280,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,436,682,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	215,424,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 197,866,944 円
	販売総額(2期)	53,856,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 47,188,627 円
	販売総額(3期)	2,423,520,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,044,723,824 円
収入合計		－	－	－	－	2,289,779,395 円
支出	建築工事費(1期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 110,307,815 円
	建築工事費(2期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 104,237,325 円
	建築工事費(3期)	933,921,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 787,949,654 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	161,568,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 152,665,603 円
	販売管理費(2期)	107,712,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 92,610,778 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,247,771,175 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,289,779,395 円　　－　　　　　　 1,247,771,175 円　　＝　　　　　 1,042,008,220 円 649,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -12

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

印

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４				②地積　(㎡)	1,605 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	マンション、一般住宅、事業所等が多い住宅地域	東7m市道	水道、ガス、下水	武蔵小杉 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 57.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

交通接近性、居住環境等が良
好なマンション地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

武蔵小杉駅北西方

700m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層マンションを中心とした住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動等は特に見られない。最寄駅の
選好性やマンション素地需要が堅調であることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 640,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市南部及び隣接市区で分譲マンション適地が存する地域一円と判定した。需要者は大手も含めたマ
ンション業者が中心であり、東京方面への通勤者又は川崎市内居住者用の、主としてファミリー層向けの分譲マンショ
ン用地需要が多い。最寄駅への接近性、画地規模等に着目し、近隣及び路線商業地での需要も見られ市況は底堅い。な
お、マンション用地に関しては事業採算性等によって取得価格が異なることから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

実際に成立した取引事例から得られた比準価格は、実証的で規範性が高い価格である。また、一体利用を前提とした開
発法による価格は、開発業者による投資採算性からアプローチした説得力のある価格である。市場はマンション用地の
取得需要が依然として根強く、想定投資採算性を上回る価格でないと取得が困難である。そのため、本件では開発法に
よる価格を重視し、比準価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[ 61.5]

[100.0]
100

670,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策等の効果により、景気は持ち直しの
動きが見られるが、新型コロナの感染拡大に
伴う社会経済活動や金融市場への影響等に注
視が必要である。

近隣地域に特に変化はない。マンション素地
として纏まった規模の宅地供給が少なく、希
少性の高さから、需要は堅調である。

標準地の形状、規模、接道状況等はマンショ
ン敷地として平均的であり、市場競争力は普
通程度である。個別的要因に特に変動要因は
見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０４ -26	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０３０１１０ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南6.4m市道、南西5.5m、角地		２中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０３０１１１Ｄ -3	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m国道、中間画地		近商 (100,300)
d	１０３０１１１Ｄ -2	川崎市高津区		更地	（　）	不整形	南西11m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 194,553) 486,383	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	488,815	100 [ 69.8]	700,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	700,000
b	(　 ) 447,486	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	430,439	100 [ 59.5]	723,427		723,000
c	(　 ) 442,668	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	448,865	100 [ 63.8]	703,550		704,000
d	(　 ) 358,394	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	485,027	100 [ 67.7]	716,436		716,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,328,809,726	1,301,843,467	12	895,000	3,060.00	300,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,026,966,259 円　　　　（　 640,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

895,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 895,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,738,700,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,738,700,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,167,402,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,738,700,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 328,644,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,496,046,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	219,096,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 201,239,676 円
	販売総額(2期)	54,774,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 47,992,979 円
	販売総額(3期)	2,464,830,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,079,577,071 円
収入合計		－	－	－	－	2,328,809,726 円
支出	建築工事費(1期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 110,307,815 円
	建築工事費(2期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 104,237,325 円
	建築工事費(3期)	933,921,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 787,949,654 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	197,186,400 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 186,321,429 円
	販売管理費(2期)	131,457,600 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 113,027,244 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,301,843,467 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,328,809,726 円　　－　　　　　　 1,301,843,467 円　　＝　　　　　 1,026,966,259 円 640,000 円／㎡