別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
川崎中原 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志 印  TEL.
鑑定評価額 77,700,000 円  １㎡当たりの価格 471,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉陣屋町１丁目５４７番１５
｢小杉陣屋町１－６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,184)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東4.6m市道 水道、ガス、下水 新丸子

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ市道		 交通

施設		 新丸子駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,184)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 新丸子駅から徒歩８分、武蔵小杉駅からでも徒歩１０分で、利便性の高い立地に存する標準住宅地である。利便
性の高い地域の住宅地は人気があり、高地価でも需要が衰えない。今後も現在の状況が継続すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線武蔵小杉駅および新丸子駅から徒歩圏内の戸建住宅地域で、主たる需要者は東京や横浜・川崎
に通勤する会社員とその家族が戸建住宅の敷地として需要している。規模は新築建売住宅の場合は２０坪前後の木造三
階建、中古住宅の場合は３０坪前後の木造二階建で、概ね５０００万円から６０００万円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は間口が広い規模の大きめの画地であり、主たる需要者は二分割して分割分譲する戸建開発業者と、敷地の
広い戸建住宅を需要する個人とが競合して需要するものと思料されるため、いずれも市場性を重視した価値判断を行う
。主たる需要者は賃貸に供することは想定しないので、収益価格には殆ど説得力がない。このため比準価格を重視して
これを標準とし、収益価格は比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りの鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中原 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    414,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 471,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナの影響により依然として厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きが見られ
る。住宅建設は弱含み、雇用情勢は弱い動き
となっている。

人口増が続いている武蔵小杉駅徒歩圏の住宅
地域であり、住宅地需要は底堅く、地価は高
止まりしている。


特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０１
１１
-8		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０３０１
０７
-7		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０３０１
０３
-8		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０３０１
０２
-3		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０３０１
０９Ｄ
-12		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m国道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
582,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
489,371 		 100
[  96.0]
509,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
640,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
520,685 		 100
[  98.0]
531,311 
542,000 
c (　           ) 
225,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
250,141 		 100
[  97.0]
257,877 
263,000 
d (　           ) 
582,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
567,620 		 100
[ 121.1]
468,720 
478,000 
e (　    140,783) 
469,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
476,587 		 100
[ 103.0]
462,706 
472,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    478,000 円／㎡]  



川崎中原 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,145,289 
1,429,574 
6,715,715 
4,166,700 
2,549,015 		 （　0.9722）
2,478,152 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     53,872,870 円　　　　（　    327,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   184 ％   165 ㎡     13.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２９㎡の１ＤＫ、ＬＳ造三階建共同住宅 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 廊下と階段を除く貸室有効部を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.00 
90.3 
85.80 
2,468 
211,754 		 2.0  423,508 
1.0  211,754 

 2～ 3		 居宅
95.00 
90.3 
85.80 
2,598 
222,908 		 2.0  445,816 
1.0  222,908 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
90.3 
257.40 

657,570 		 1,315,140 
657,570 
⑨年額支払賃料        657,570 円　×　12ヶ月　＝　       7,890,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     257.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,890,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       411,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,815,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,315,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          657,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         317,031 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     28,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           266 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,145,289 円　　　　（　        49,365 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０１０３
Ｔ
　　　　-20		 3,233  
(   3,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]
2,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,598 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０１０３
Ｔ
　　　　-19		 2,327  
(   2,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,666 
c １０３０１０３
Ｔ
　　　　-21		 2,884  
(   2,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
2,749 
川崎中原 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 329,074 円  　　　        8,226,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,500 円  　　　　     57,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,429,574 円　（　　　　　　         8,664 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,166,700 円  
（　　　　　        25,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,145,289 円      
②総費用 1,429,574 円      
③純収益　①－② 6,715,715 円      
④建物等に帰属する純収益 4,166,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,549,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,478,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,872,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     327,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月5日　提出
川崎中原 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘 印  TEL.
鑑定評価額 78,000,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉陣屋町１丁目５４７番１５
｢小杉陣屋町１－６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,184)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東4.6m市道 水道、ガス、下水 新丸子

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．６
ｍ　市道		 交通

施設		 新丸子駅北西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,184)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られないため、当面は現状の
まま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区内の東急東横線沿線の住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市に居住する一次取得者が中心で
あるが、交通利便性に優る立地のため東京区部、横浜市からの流入も多い。新丸子駅のほか、開発が続く武蔵小杉駅も
徒歩圏で需要は底堅い。規模の大きな開発や更地取引は少なく、新規供給物件は総額を抑えるため、小規模画地の建売
住宅が増加傾向にある。新築建売住宅は総額４，５００～６，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価
格はやや低位に求められた。周辺には単身者、ファミリー向け等の共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体
で、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中原 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    414,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 471,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナの影響で厳しい状況にある
が、各政策効果等もあり持ち直しつつある。
ただし、新型コロナ、金融市場の動向等に留
意が必要である。

地域要因に大きな変動はない。東急東横線最
寄駅から徒歩圏で利便性に優り、住宅地とし
て人気は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０１
１１Ｄ
-10		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南3.1m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０３０１
１１
-8		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０３０１
０６
-25		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０３０１
０６
-30		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
536,891  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.5]
425,752 		 100
[  91.2]
466,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
476,000 
b (　           ) 
582,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 129.9]
451,627 		 100
[  96.0]
470,445 
480,000 
c (　           ) 
627,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
474,358 		 100
[  97.0]
489,029 
499,000 
d (　           ) 
474,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
476,210 		 100
[  94.1]
506,068 
516,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +28.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +29.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



川崎中原 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,467,679 
1,173,472 
6,294,207 
3,713,480 
2,580,727 		 （　0.9722）
2,508,983 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     54,543,109 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.10 Ｓ3 267.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   184 ％   165 ㎡     13.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、２ＤＫタイプで平均専有面積は４５㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.10 
100.0 
89.10 
2,318 
206,534 		 1.0  206,534 
1.0  206,534 

 2～ 3		 住宅
89.10 
100.0 
89.10 
2,365 
210,722 		 1.0  210,722 
1.0  210,722 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.30 
100.0 
267.30 

627,978 		 627,978 
627,978 
⑨年額支払賃料        627,978 円　×　12ヶ月　＝　       7,535,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,535,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       376,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,158,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           627,978 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,978 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         302,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,467,679 円　　　　（　        45,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０１１０
Ｔ
　　　　-16		 2,558  
(   2,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]
2,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,365 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０１０３
Ｔ
　　　　-19		 2,327  
(   2,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,416 
c １０３０１０３
Ｔ
　　　　-21		 2,884  
(   2,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,540 
川崎中原 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,000 円  　　　　     50,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 226,072 円  　　　        7,535,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      431,800 円  　　　　     50,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,173,472 円　（　　　　　　         7,112 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,713,480 円  
（　　　　　        22,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,467,679 円      
②総費用 1,173,472 円      
③純収益　①－② 6,294,207 円      
④建物等に帰属する純収益 3,713,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,580,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,508,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,543,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）