鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０８ -33	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０３０１０７Ｄ -12	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０３０１０９ -28	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０３０１０９ -27	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南西4m私道、北西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０３０１０５Ｄ -25	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、準角地		１中専高度2種最高15m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,622	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	308,092	100 [ 104.0]	296,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 328,052	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	326,753	100 [ 93.2]	350,593		351,000
c	(　 ) 300,687	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	298,603	100 [ 99.0]	301,619		302,000
d	(　 ) 315,832	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.1]	251,213	100 [ 75.9]	330,979		331,000
e	(　 ) 347,782	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	339,341	100 [ 96.0]	353,480		353,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

川崎中原 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,727,924	818,953	3,908,971	2,624,290	1,284,681	（　0.9722） 1,248,967	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,151,457 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	121 ㎡	12.7 m x 9.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプの共同住宅。平均３２㎡前後。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,083	131,229	1.0	131,229
							1.0	131,229
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,126	133,938	1.0	133,938
							1.0	133,938
3～ 3	住宅	63.00	100.0	63.00	2,169	136,647	1.0	136,647
							1.0	136,647
～

～

計		189.00	100.0	189.00		401,814		401,814
								401,814

⑨年額支払賃料	401,814 円　×　12ヶ月　＝　 4,821,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,821,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,532,462 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,814 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 401,814 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 191,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,727,924 円　　　　（　 39,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０９Ｔ　　　　-11	2,940 ( 2,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	2,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,126 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０９Ｔ　　　　-12	2,247 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,106
c	１０３０１０１Ｔ　　　　-23	2,248 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,318

川崎中原 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,400 円	35,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	144,653 円	4,821,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 818,953 円　（　　　　　　 6,768 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,624,290 円（　　　　　 21,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,727,924 円
②総費用	818,953 円
③純収益　①－②	3,908,971 円
④建物等に帰属する純収益	2,624,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,284,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,248,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,151,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
川崎中原 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　井上　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

38,100,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区下小田中６丁目８０７番４｢下小田中６－１７－１４｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域	北西5.5m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．５ｍ
市道

交通

施設

武蔵中原駅南方

1.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因について特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵中原～武蔵新城駅を中心に、東横線元住吉駅を最寄り駅とする住宅地域一帯である。需要者は都心方
面に通勤するサラリーマンが中心で、川崎市内のほか、東京及び横浜方面等からの転入者も含まれる。総額４，０００
～５，０００万円程度の小規模物件の取引が多い。都心方面への接近条件が概ね良好で、地価水準の高い武蔵小杉駅周
辺住宅地に比べて割安感を有するが、取引価格はほぼ横ばい傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の一般住宅のほかにアパート等賃貸物件も混在する地域であるが、アパート等は旧来からの地主が節税対策で所有
しているケースが多く、居住の快適性や利便性等がより重視される戸建住宅用地が取引の中心となっている。したがっ
て、市場の需給動向を反映して実証的な比準価格を標準として、収益価格も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、単
価と総額の関連の適否も考慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 389,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[125.7]

[100.0]
100

315,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの感染再拡大により実体
経済の先行き不透明感が高まっているが、金
融緩和政策の継続で不動産市場は相対的に堅
調。

武蔵中原駅を最寄り駅とする地勢平坦な住宅
地域であるが、駅までは徒歩限界圏に位置し
、価格はほぼ横ばいで推移している地域であ
る。

画地規模・利用状況等は標準的と認められる
。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０４ -25	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
b	１０３０１０４ -13	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０３０１１０ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南6.4m市道、南西5.5m、角地		２中専高度2種最高15m (80,200)
d	１０３０１０７ -30	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 405,079	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	306,711	100 [ 96.0]	319,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 447,404	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	336,138	100 [ 100.0]	336,138		336,000
c	(　 ) 447,486	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	416,882	100 [ 112.2]	371,553		372,000
d	(　 ) 474,268	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	471,920	100 [ 121.1]	389,694		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

川崎中原 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,602,059	790,320	3,811,739	2,631,600	1,180,139	（　0.9722） 1,147,331	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,941,978 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	121 ㎡	12.7 m x 9.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建共同住宅（各階２戸、平均専有面積約３０㎡）、仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	60.00	100.0	60.00	2,100	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
2～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	2,200	132,000	1.0	132,000
							1.0	132,000
3～ 3	居宅	60.00	100.0	60.00	2,150	129,000	1.0	129,000
							1.0	129,000
～

～

計		180.00	100.0	180.00		387,000		387,000
								387,000

⑨年額支払賃料	387,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,644,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,644,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,411,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,602,059 円　　　　（　 38,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０８Ｔ　　　　-25	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０６Ｔ　　　　-21	2,811 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,320 円	4,644,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,320 円　（　　　　　　 6,532 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,631,600 円（　　　　　 21,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,602,059 円
②総費用	790,320 円
③純収益　①－②	3,811,739 円
④建物等に帰属する純収益	2,631,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,147,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,941,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）